مسکن؛ بازاری که در رکود غرق شده است

علیرضا مبصر؛ گروه املاک و مستغلات:«آیابازارمسکن در ایران همواره برنده بازی تورم خواهد قرار دارای بود؟» این پرسشی هست که در شرایط کنونی، هر سرمایه‌گذار و فعال این بازار باید از خود بپرسد. نرخ بهره بالا، که در نگاه اول ابزاری برای کنترل تورم به‌حساب می‌آید، می‌تواند با مکانیسم‌های مستقیم و غیرمستقیم، حتی بازار مسکن را که سال‌ها به‌عنوان سپر تورمی شناخته می‌گردید، تحت فشار قرار دهد. تجربه اقتصاد ایران نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن عمدتاً از مسیر تورم و انتظارات تورمی شکل دریافت می‌کند، اما سیاست‌های پولی سخت‌گیرانه قادرند این روند را در کوتاه‌مدت متوقف یا کند کنند. این مقاله به‌صورت علمی و تحلیلی بررسی انجام می‌دهد که چرا بازار مسکن و بورس بیشترین حساسیت را به نرخ بهره دارند، در حالی که سایر بازارها بیشتر تحت‌تأثیر ریسک‌های سیاسی و نوسانات ارزی قرار می‌گیرند.نرخ بهره بالا؛ پتکی بر سر بازار مسکننرخ بهره بالا نه‌تنها در بخش تقاضای مسکن اثرگذار هست، بلکه از مسیر عرضه و ساخت‌وساز نیز می‌تواند بر کل بازار فشار وارد کند. در اقتصاد ایران، بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های ساختمانی وابسته به تسهیلات بانکی و منابع اعتباری هست. زمانی که هزینه وام و تأمین مالی افزایش می‌یابد، اجرای پروژه‌ها یا متوقف خواهد گردید یا با تأخیر پیش می‌رود. سازندگان برای خرید زمین، تهیه مصالح و پرداخت حقوق نیروی کار به نقدینگی قابل‌توجهی نیاز دارند و نرخ بهره بالا عملاً هزینه نگهداری سرمایه در گردش را افزایش می‌دهد. این شرایط باعث کاهش حاشیه سود و افت جذابیت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز خواهد گردید. از جهات دیگر، هنگامی که سپرده‌های بانکی سود بالایی ارائه می‌دهند، سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی ترجیح می‌دهند به‌جای قفل کردن منابع در پروژه‌های ۱۸ تا ۲۴ ماهه، سرمایه خود را در ابزارهای مالی کم‌ریسک و با بازدهی تضمین‌شده قرار دهند. به علاوه، سیاست پولی انقباضی و نرخ بهره بالا می‌تواند به‌طور موقت نرخ ارز را تثبیت و انتظارات تورمی را مهار کند. این وضعیت، انگیزه ورود به بازار مسکن به‌عنوان یک سپر تورمی را کاهش داده و فروش واحدهای در حال ساخت را دشوارتر می کند. بنابراین، جریان نقدی سازندگان تحت فشار قرار دریافت می‌کند و رکود ساخت‌وساز شکل دریافت می‌کند. پیامد این رکود، کاهش عرضه در آینده و انتقال فشار به بخش تقاضا هست، به‌گونه‌ای که حتی با بازگشت تورم یا رشد نرخ ارز، بازار با شوک قیمتی شدیدتری مواجه خواهد گردید.قطعا فعالان بازار مسکن بر این ماجرا مشرف هستند که وابستگی به اعتبارات و دریافت تسهیلات بانکی در بازار ساخت و ساز مسکن رویه ای مرسوم بوده همواره جریان داشته استتعداد پروانه های ساختمانی در نقاط شهری مختلف دقیقا با اعمال سیاست های سختگیرانه انقباظی توسط بانک مرکزی کاهش شدیدی پیدا کرده هست که یکی از نشانه های رکود در بخش مسکن تلقی می شودبازار مسکن ایران؛ جزیره ای دور افتاده از اقتصاد جهانیرشد قیمت مسکن در ایران به‌طور عمده تابعی از تورم عمومی و انتظارات تورمی هست و امکان دارد بیان کرد حدود ۹۰ درصد تغییرات این بازار ناشی از همین دو عامل هست. در ساختار اقتصادی ایران، مسکن نه‌تنها کالایی مصرفی بلکه یک دارایی سرمایه‌ای و پناهگاه ارزش محسوب خواهد گردید. بنابراین هر زمان که نقدینگی در اقتصاد افزایش یافته یا انتظارات رشد نرخ ارز شکل گرفته هست، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها به سمت خرید ملک سوق یافته و باعث جهش قیمتی شده هست. این روند در حالی رخ می‌دهد که عوامل بنیادین بازار، نظیر رشد جمعیت، بهبود درآمد واقعی خانوارها یا توسعه زیرساخت‌های شهری، نقش بسیار کم‌رنگ‌تری در تعیین قیمت‌ها ایفا می‌کنند. محدودیت عرضه، به‌ویژه در مناطق شهری پرتقاضا، این اثر تورمی را تشدید انجام می‌دهد و موجب خواهد گردید حتی بدون رشد قابل‌توجه تقاضای مصرفی، قیمت‌ها افزایش یابند. در چنین شرایطی، مسکن بیشتر از آنکه به عنوان یک نیاز اولیه تحت تأثیر متغیرهای واقعی اقتصاد باشد، به‌عنوان یک دارایی ضدتورمی رفتار انجام می‌دهد که نوسانات آن مستقیماً به میزان تورم پولی، انتظارات رشد دلار و محدودیت‌های عرضه گره خورده هست.در ایران، تورم و انتظارات ارزی موتور اصلی رشد قیمت مسکن‌اند، نه عوامل بنیادین بازاربورس و مسکن؛ هردو به نرخ بهره حساس هستندبورس نیز در ساختار اقتصادی ایران همانند بازار مسکن واکنش شدیدی به تغییرات نرخ بهره نشان می‌دهد. بارها در تحلیل‌های بازار به این موضوع اشاره کرده‌ایم که افزایش نرخ بهره، با جذب نقدینگی به سمت سپرده‌ها و اوراق کم‌ریسک، جریان سرمایه را از بازار سهام خارج انجام می‌دهد و هم‌زمان با بالا بردن هزینه تأمین مالی شرکت‌ها، بر سودآوری آن‌ها فشار می‌آورد. این مکانیزم دقیقاً مشابه رفتاری هست که در بازار مسکن مشاهده خواهد گردید؛ جایی که سرمایه‌گذاران در مواجهه با سود بالای بانکی، انگیزه کمتری برای قفل کردن منابع خود در دارایی‌های کم‌نقدشونده پیدا می‌کنند. از همین رو، شناخت بازار مسکن برای تحلیلگران بورس نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت هست. در فضای اقتصاد ایران که بازارها به‌شدت به هم پیوسته‌اند و جریان نقدینگی میان آن‌ها با سرعت جابه‌جا خواهد گردید، بی‌توجهی به دینامیک‌های مسکن می‌تواند باعث غفلت از یک عامل کلیدی در پیش‌بینی رفتار سرمایه‌گذاران و روندهای قیمتی شود.نکته قابل توجه این هست؛ در آمارها قیمت مسکن در حال افزایش هست اما از طرفی ساخت و ساز نیز کاهش پیدا کرده و معاملات به تعداد انگشت شماری انجام می شود که حکایت از رکود تورمی دارد که وزن بیشتر آن به سمت رکود استدلار،طلا و یا مسکن؛ کدام یک کشتی نجات خواهد قرار دارای بود؟!سایر بازارهای دارایی در ایران، به‌ویژه طلا و ارز، وابستگی کمتری به نرخ بهره دارند و بیشتر از مسیر نرخ دلار و تحولات سیاسی داخلی و خارجی جهت می‌گیرند. طلا به‌عنوان یک دارایی دلاری، عمدتاً با نوسانات نرخ ارز و قیمت جهانی خود حرکت انجام می‌دهد و کمتر تحت تأثیر مستقیم سیاست پولی داخلی قرار دریافت می‌کند. بازار ارز نیز به‌شدت به جریان‌های تجاری، محدودیت‌های ارزی و تحولات ژئوپلیتیک حساس هست و نرخ بهره صرفاً از طریق اثرگذاری بر انتظارات تورمی می‌تواند بر آن اثر بگذارد. در همین چارچوب، بازارهای کالایی صادرات‌محور مانند پتروشیمی، فولاد و فلزات اساسی بیش از آنکه به نرخ بهره داخلی واکنش نشان دهند، تابع قیمت‌های جهانی، وضعیت صادرات و تحریم‌ها هستند. این بازارها عمدتاً درگیر «ریسک سیاسی» و «ریسک ژئوپلیتیک» هستند، به‌گونه‌ای که حتی تغییرات بزرگ در سیاست پولی داخلی، بدون تحول در متغیرهای سیاسی و ارزی، اثر معناداری بر روند آن‌ها ندارد. با این حال، بازار مسکن به خاطر ماهیت سرمایه‌ای و ریالی خود، در شرایط نرخ بهره بالا با فشار مضاعف مواجه خواهد گردید و تا زمانی که سیاست پولی انقباضی ادامه داشته باشد، نمی‌توان به رونق پایدار یا رشد قابل‌توجه این بازار امیدوار قرار دارای بود.