چرا موتور رشد قیمت مسکن از کار افتاد؟ | بازار مسکن در صورت تداوم وضع جنگی مقصد سرمایه‌گذاران نیست

به گزارش پول و تجارت، تهدیدهای نظامی یک‌ سال و نیم گذشته برای اقتصاد و جامعه ایران مشکلات و محدودیت‌های متعددی به‌وجود آورد اما این ریسک بزرگ یعنی «آستانه جنگ در سال 1403، شروع جنگ در 23 خرداد و تعلیق جنگ از 3 تیرماه 1404 تاکنون»، برایبازار مسکنتبدیل به سپر رگردید قیمت گردیده هست.بنا بر گزارش فرید قدیری در هفته نامه تجارت روز آتی،آیا فرصتی که تهدید جنگ برای آرامش قیمت ملک به‌وجود آورده، در واقعیت به نفع بخش مسکن و ساختمان هست یا این وضع نیز همچون سال‌های 1397 به بعد، دسترسی خانوارها به مسکن را درنهایت مختل انجام می‌دهد؟در این مطلب با مرور تحولات ماه‌های گذشته و قبل‌تر در بازار مسکن، به این پرسش کلیدی پاسخ داده خواهد گردید.مسکن 1404 متفاوت از 1403متوسط قیمت مسکن در تهران در سال جاری (1404)، تا این لحظه، «رگردید کمتری» نسبت به میزان رگردید قیمت در سال 1403 دارای بوده هست. تورم نقطه‌ای مسکن در تابستان سال جاری 15 درصد قرار دارای بود و متوسط این نرخ در پنج ماه نخست امسال (میانگین رگردید نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان براساس شاخص «قیمت پیشنهادی») 16 درصد برآورد خواهد گردید. سال گذشته همین شاخص 17 درصد افزایش یافت. بنابراین از روی عدد رگردید قیمت آپارتمان امکان دارد وضع امسال را متفاوت از پارسال دانست. شواهد مربوط به متغیرهای اثرگذار روی رفتار قیمت در بازار مسکن، این تفاوت را تایید کرده و توضیح می‌دهد. اگر سال گذشته خرید ملک به‌خاطر «تنش نظامی در منطقه و آستانه سرایت جنگ به خاک کشورمان» افت گردیدید یافت و باعث کاهش روند رگردید قیمت‌ها گردید، امسال حمله نظامی در اواخر خرداد و ابتدای تیر، نبض معاملات مسکن را تا مرز توقف کامل کاهش داد.خبر مرتبطمرعشی: مراقب باشیم جنگ دیگری رخ ندهد | اولویت ایران اقتصاد هست نه درگیری با آمریکا | چین با حل مشکلاتش با آمریکا ابرقدرت گردیداقتصادنیوز: حسین مرعشی، دبیرکل حزب کارگزاران سازندگی در بیان کردگو با «اقتصادنیوز» از ضرورت تغییر راهبردهای ایران در مواجه با دنیا بیان کرد و به تشریح ایده اش درباره «مدل چینی» رابطه با آمریکا پرداخت.در دو ماه گذشته میل به سرمایه‌گذاری در ملک در شهر تهران (پایتخت) و دیگر شهرهای کشور به‌طور کامل از بین رفت و جریان این نوع تقاضا حدوداً خشک گردیده هست. البته قضیه شهرهایی همچون شمال ایران از این شوک جنگی جدهست و حتی در این نقاط، تحرک‌هایی از سمت خریداران به‌خصوص در همان ایام ابتدایی تابستان دیده گردید. با این حال روند کلی بازار مسکن هم‌اکنون، «رکود سنگین غیرتورمی» هست. این بدان معنهست که خرید صورت ندریافت می‌کند، هرچندین میل به فروش وجود دارد.آنهایی که ملک سرمایه‌ای یا همان آپارتمان بیش از نیاز مصرفی‌شان دارند، بعضاً در حال تبدیل دارایی هستند. رکود غیرتورمی مسکن در پنج ماه امسال اثرش را روی روند «قیمت واقعی» آپارتمان گذاشت. در‌حالی‌که در سال‌های اواخر دهه 90، این بازار شاهد رگردید متوسط 30درصدی «قیمت واقعی» و جهش میانگین 60درصدی «قیمت اسمی» قرار دارای بود، هم‌اکنون افت 15درصدی در «قیمت واقعی» دیده خواهد گردید. به این ترتیب هم سرعت رگردید قیمت اسمی مسکن کاهش چشمگیر یافت و هم فارغ از اثر تورم عمومی، ارزش فروش آپارتمان رو‌به کاهش گذاشت.در جنگ تحمیلی 12روزه حتی قیمت اسمی مسکن (قیمت فروشنده‌ها) تا پنج درصد در متوسط شهر و بعضاً بیشتر کاهش یافت. در فضای گفتگوهای دلالان مسکن، عبارتی این روزها شایع گردیده هست، «اگر فروشنده هستید باید قیمت را پایین بیاورید، با این قیمت که بیان کردید خریدار الان نیست، شاید بعداً فروش رود اما الان نه». در همین فضا، آپارتمانی که مالک با قیمت مترمربعی 200 میلیون تومان برای فروش به بازار معرفی کرده، دلال فایل پیشنهاد تغییر نظر مالک به قیمت هر مترمربع 170 میلیون تومان را می‌دهد. این تحولات نشانه از آن دارد که سپر جنگی تورم مسکن خوب کار انجام می‌دهد و توانسته نه‌تنها جلوی تورم مسکن بالای 20 تا 30 درصد را بگیرد که قیمت‌ها را به سطوح پایین‌تر از نبض بازار بشکند.اثر تحریم‌هافضای فعلی بازار مسکن درصورتی‌که تا چندین هفته دیگر، سناریوی غرب برای پیچیده‌تر کردن تحریم‌ها با فعال‌سازی اسنپ‌بک محقق شود، باز هم تحت تاثیر شوک بیرونی قرار دریافت می‌کند. اگر بازگرداندن تحریم‌های قبل از سال 94 (تحریم‌های قبل از معاهده برجام) اتفاق بیفتد، این فاکتور جدید را نامکان دارد به تنهایی به‌عنوان ریسک بیرونی موثر بر معادلات مسکن دید. ترکیبی از اسنپ‌بک و ریسک تنش هست که بر رفتار بازار اثرگذار خواهد قرار دارای بود.درصورتی‌که تگردیدید تحریم‌ها در همین وضع آتش‌بس فعال شود، بعید هست قیمت مسکن به تغییرهای احتمالی نرخ دلار، حرکت تُند صعودی بروز دهد. به بیان کرده فردین یزدانی، صاحب‌نظر و تحلیلگر بازار مسکن، گرایش‌ها در وضع جنگی در حوزه کسب‌وکارها به سمتی می‌رود که «تقاضای احتیاطی در کالاهای ضروری» افزایش می‌یابد و تقاضای موثر برای خرید کالاهای غیرضروری کاهش می‌یابد. ازآنجاکه نوعی از تقاضای خرید در بازار ملک و ساختمان، در سال‌های گذشته تقاضای سرمایه‌ای قرار دارای بوده، در شرایط جنگی، این کالا برای این گروه از متقاضیان، غیرضروری محسوب نخواهد گردید.یزدانی بر این باور هست که، در وضع جنگی سرمایه‌های مالی به سمت بنگاه‌ها و پناهگاه‌های امن حرکت انجام می‌دهد. بازارهای طلا و ارز همین مقصد جذب سرمایه هست و در مقابل، سرمایه‌گذاری در ساختمان کاهش می‌یابد. این کارشناس اقتصاد ساختمان با اشاره به اتفاق‌هایی که در بخش مسکن و ساختمان در جنگ تحمیلی 12روزه رخ داد، اعلام کرد: معاملات مسکن در تهران کاهش گردیدید یافته هست و تعداد پروانه‌های ساختمانی نیز به دو هزار واحد در فصل بهار سال جاری افت کرد. بنابراین با افزایش انتظارات تورمی و نااطمینانی، الگوهای سرمایه‌گذاری به سمت بازارهای کم‌ریسک حرکت انجام می‌دهد و تقاضا در بازار ارز افزایش می‌یابد.بازار مسکن در صورت تداوم وضع جنگی مقصد سرمایه‌گذاران نیست. این در شرایطی هست که از آتش‌بس تحت عنوان خاتمه جنگ تعبیر نخواهد گردید و مقام‌ها نیز چنین تحلیلی دارند. اما فعال‌سازی اسنپ‌بک درصورتی‌که با خاتمه قطعی جنگ همراه باگردید در این صورت احتمال هم‌حرکتی مسکن و دلار مطرح هست. نه‌تنها بخش مسکن از ریسک‌های غیراقتصادی اثر رکودی می‌پذیرد که این وضع برای بخش ساختمان نیز همین هست.در دهه 80 سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور به‌طور متوسط در سال هشت درصد افزایش یافت. این وضع در دهه 90 به‌خاطر تورم‌های بالای نیمه دوم آن دهه، به رگردید سالانه متوسط چهار درصد محدود گردید. در سال‌های 1400 تا 1403، وضع به مراتب بدتر گردید؛ به‌طوری‌که نرخ رگردید سالانه سرمایه‌گذاری ساختمانی «صفر» گردید.این نرخ‌های اعلامی، رگردید اسمی هست و اگر تورم ساخت از آن کسر شود، با لحاظ اینکه از سال 98 به بعد، میزان تورم ساختمانی (رگردید قیمت مصالح ساختمانی) بالای 25 تا 30 درصد قرار دارای بوده، در سال‌های گذشته رگردید واقعی سرمایه‌گذاری عملاً منفی قرار دارای بوده و ورودی سرمایه اتفاق نیفتاده هست. با این حال دولت در برهه‌های مختلف (حتی در همین مقطع)، به مجموعه محدود و بی‌اثر «پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی» و رگردید تیراژ ساخت یا رگردید سرمایه‌گذاری به زور این طرح‌ها دلخوش قرار دارای بوده هست. اما در واقعیت بازار مسکن و ساختمان، سرمایه‌گذاران شرایط (تورمی) را مناسب نمی‌بینند.ریسک‌های غیراقتصادی در این سال‌ها دو مسئله برای سرمایه‌گذاران ساختمانی درست کرده هست. نخست، جهش قیمت مسکن و خروج خریداران مصرفی از بازار خرید و فروش آپارتمان هست که مستقیم روی کسب‌وکار ساختمانی‌ها اثر سوء گذاشته هست. متوسط رگردید سالانه قیمت مسکن در دهه 80 معادل 25 درصد قرار دارای بود. اما این نرخ در دهه 90 به سطح 33 درصد پرش کرد و در سال‌های 1400 تا 1403 نیز در سطح جدید 40 درصد ایستاد.دوم، تورم بالای تولید مسکن و ساختمان هست. هم رگردید قیمت زمین و هم رگردید قیمت مصالح ساختمانی در سال‌های گذشته، گردیدید گزارش گردیده هست و باعث گردیده حاشیه سود سازنده‌ها کاهش یابد. فردین یزدانی در این زمینه مطالعه‌ای انجام داده که نتایج آن نشان می‌دهد، نرخ رگردید قیمت تمام‌گردیده مسکن در سال 1403 و سال 1404 از نرخ رگردید قیمت فروش بیشتر قرار دارای بوده هست. وضع امسال به خوبی «تفاوت فاحش» تورم تولید و تورم مسکن را مشخص انجام می‌دهد. درحالی‌که ریسک جنگ سپر تورم مسکن گردید اما هزینه‌های تولید ساختمان در مسیر رگردید از نفس نیفتاد.هر چقدر رگردید قیمت تولید از رگردید قیمت فروش جلوتر یا به آن نزدیک باگردید، عایدی سرمایه‌گذاری تنزل انجام می‌دهد و از جذابیت می‌افتد. افت گردیدید جذابیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در ایران در مطالعه فردین یزدانی برای ماه‌های گذشته از سال 1404 محرز هست. در این مطالعه، عایدی تولید مسکن در متوسط کشوری به زیر پنج درصد رسیده هست. این درحالی هست که بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولد در مقایسه با بخش مولد ساختمان، به‌مراتب بیشتر از این (در ماه‌های گذشته) قرار دارای بوده هست.بدون اسنپ‌بکدرباره وضع نوع مواجهه غرب با پرونده صلح‌آمیز هسته‌ای ایران در هفته‌های آینده، سناریوی دومی هم مطرح هست. اینکه فعال‌سازی بند ماشه یا همان تحریم‌های قبل از سال 1394 برای مدتی به تاخیر بیفتد که مذاکرات درنهایت به نتیجه برسد. اگر این اتفاق رخ دهد شرایط نیمه نخست 1404 بخش مسکن و ساختمان عیناً برای نیمه دوم قابل‌تصور هست، با این تفاوت که اگر جنگ تحمیل‌گردیده دیگری از سوی رژیم صهیونیستی به ایران فعال شود، رکود مسکن بیشتر خواهد گردید.نفع یا ضرراتفاق‌های ماه‌های گذشته در بازار مسکن و ساختمان در اثرپذیری از متغیرهای بیرونی را امکان دارد به سه مورد «کاهش قیمت مسکن (کاهش تورم مسکن)»، «کاهش سرعت رگردید نقطه‌ای اجاره‌بها» و «تداوم رکود ساختمانی» خلاصه کرد.کاهش قیمت مسکن یا متوقف‌ گردیدن روند رگردید گردیدید قیمت‌ها حتماً به نفع خانه‌اولی‌ههست، چرا که تداوم این روند کاهشی، دسترسی طولانی‌مدت خانوارها به مسکن را کوتاه انجام می‌دهد. طبق آخرین گزارش دخل‌وخرج خانوارهای ایرانی مربوط به سال 1402، در ایران 49 سال طول می‌کگردید خانوار با پس‌انداز سالانه‌اش بتواند صاحب مسکن شود. تعداد سال‌های انتظار تا صاحب‌خانه‌گردیدن در تهران به‌مراتب طولانی‌تر و 89 سال هست.کاهش قیمت مسکن یک بال نجات خانه‌اولی‌ها از وضع مستاجری هست. بال دوم، بهقرار دارای بود اوضاع درآمدی، مالی و اقتصادی خانوارههست. ممکن هست سال‌ها روند کاهش قیمت مسکن طول بکگردید اما به‌خاطر رگردید اقتصادی پایین و درآمد سرانه محدود و ناچیز، «فقر بالا» مانع از دسترسی به مسکن حتی با قیمت پایین‌تر از قبل خواهد گردید.در شرایط کنونی متوسط قیمت یک واحد مسکونی متعارف در تهران حدود چهار تا پنج میلیارد تومان هست. در سمت مقابل، خانوارها اولاً پس‌انداز آن‌ چنانی برای پوشش بخشی از بهای خرید را ندارند،‌ پس‌اندازها عمدتاً در سال‌های گذشته به جبران دستمزدهای ناچیز آمد تا خرج روزمره زندگی افراد را پوشش دهد. از طرف دیگر، وام خرید مسکن نیز ناچیز و در حدود یک میلیارد تومان هست که خیلی از زوج‌ها توان پرداخت قسط آن را ندارند. بنابراین حتی با فرض اینکه روند کاهشی قیمت مسکن،‌ حدود یک میلیارد تومان از قیمت کل بکاهد، سقف وام خرید باید حداقل سه برابر شود که در این صورت، متقاضیان نامکان داردند این وام با قسط نجومی را بگیرند و با آن خانه خریداری کنند.بنابراین کیفیت فعلی تحولات بخش مسکن که ظاهر خوبی به لحاظ کاهش یا ثبات قیمت دارد، مناسب نیست. ضمن آنکه، تورم بالای تولید، عنصر دیگری از این کیفیت پایین هست. بهترین حالت ممکن برای خروج از رکود مسکن،‌ بهقرار دارای بود شرایط سیاسی و اقتصادی امکان داردد باگردید. فضایی که هم موتورهای تورمی خاموش و هم موتورهای درآمدی فعال شود.در دوره گذار به آن شرایط مطلوب، لازم هست چندین اتفاق در بخش مسکن و ساختمان رخ دهد که یکی از مهم‌ترین آنها، رسیدگی به وضع مستاجرهای محروم و دهک‌های پایین هست.فردین یزدانی دراین‌باره بر این باور هست، در مقطع فعلی تمرکز دولت بر طرح‌های مسکن ملکی نامکان داردد فقر مسکن را کاهش دهد، چرا که حتی در طرح‌های مسکن حمایت ملکی نیز خیلی از مشمولان نامکان داردند آورده نقدی را بپردازند. بنابراین اولویت سیهست‌گذار باید تقویت و ساماندهی بازار اجاره مسکن باگردید که خانوارهای مستاجر بتوانند با هزینه‌های کمتر به سرپناه مناسب دست یابند.افزایش نرخ مالکیت خانوارهای فاقد مسکن زمانی دست‌یافتنی هست که تحولات بنیادین در اقتصاد کلان رخ دهد. دراین‌باره تحولاتی از جنس رگردید اقتصادی پایدار و تقویت روابط سیهست خارجی نیاز هست. رگردید اقتصادی پایدار باعث انباشت منابع در بین خانوارها خواهد گردید و با افزایش قدرت خرید خانوارها، تقاضای موثر برای خرید خانه در بین زوج‌های قدیمی و جدید شکل دریافت می‌کند. این بهقرار دارای بود روند تقاضا، سیگنال مثبت به سرمایه‌گذار ساختمانی می‌دهد و بازار ساخت‌وساز را جذاب انجام می‌دهد.در ماه‌های گذشته رگردید نقطه‌ای اجاره‌بها در کشورمان از 40 درصد سال گذشته به زیر 35 درصد فروکش کرد. اما احتمال دارد این چرخش مجدداً فعال و تورم اجاره صعودی شود. آنچه این فرضیه را محتمل نشان می‌دهد، کاهش عرضه واحد مسکونی اجاره‌ای به بازار در اثر کاهش خرید سرمایه‌ای آپارتمان در دو سه ماه گذشته هست. ضمن آنکه تورم عمومی نیز نسبت به قبل، وارد سطح بالاتری گردیده و این موضوع امکان داردد تورم اجاره را تهدید کند.پی نوشت؛این مطلب در گفتگو و مشورت با فردین یزدانی،‌ کارشناس بازار و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن تهیه و تدوین گردیده هست.نیز بخوانیدافزایش ۱۱ برابری قیمت دلاری مسکن/ ۵ هزار دلار برای خرید خانه در مرکز تهران/خرید یک واحد ۱۰۰ متری به ۱۷۷ سال پس‌انداز نیاز داردقیمت خرید خانه در شرق و غرب تهران/ خانه در هروی و شهران چقدر گردید؟ + جدولقیمت اجاره خانه در ۵ منطقه جنوب تهران+ جدولپیش‌بینی جدید قیمت مسکن تا ۳ سال آینده/ بازار مسکن در رکود یا انفجار قیمت ها؟