به گزارش پول و تجارت، همه تصمیمات دولت‌ها در ایران برای «تامین مسکن حمایتی» طی ۲.۵دهه گذشته، یک‌طرفه و متکی به یک ابزار بوده هست؛ این سیاست‌ها با اسامی مختلف، فقط در «ساخت مسکن» (سمت عرضه) آن هم با واگذاری «زمین دولتی در ظاهر رایگان» خلاصه گردید، بدون آنکه «حمایت هدفمند و مستقیم از محرومان واقعی» (سمت تقاضا) صورت بگیرد.
منتقدان معتقدند، سیاستگذار «حوصله بررسی تجربه‌های جهانی» را نداشته اما پژوهشگران می‌گویند، این «رانت پرقدرت زمین دولتی» بوده که به اسم کم‌درآمدها، بین گروه‌های خاص توزیع شده هست. در این دو دهه، جمعیت بدمسکن‌ها ۱.۷ برابر شده هست.
صدیقه نژادقربان در دنیای اقتصاد نوشت: مسکن حمایتی که با هدف تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد جامعه پایه‌گذاری گردید، به موازات رشد «فقر مسکن» حرکت کرد؛ نه اینکه «محرومان» کاملا از چنین طرح‌هایی محروم شدند، بلکه برآیند کار، در عمل به نفع گروه‌های خاص «غیر فقیر» نیز تمام گردید. مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای انسان به شمار می‌رود، اما با افزایش بیش از حد هزینه‌های مسکن، فشارهای مضاعفی بر خانوارهای کم‌برخوردار وارد شده هست؛ زیرا به‌دلیل طولانی شدن انتظار برای خانه‌دار شدن ناشی از رشد افسارگسیخته قیمت خرید و اجاره، عدم هماهنگی عرضه و تقاضا، عملا دسترسی افراد به مسکن در استطاعت با مشکل مواجه شده هست. در این میان رویکردهای غیرعملی پروژه‌محور و مقطعی نتوانست مشکلات را برطرف کند.
بحران‌های مسکن نتوانست برای دهک‌های پایین نمره بالایی به سیاستهای مختلف در طی دهه‌های اخیر بدهد. در این مدت به جای تمرکز بر سیاستهای کلان، تمرکزها بر تصدی‌گری، تراکم‌فروشی و صدور مجوز قرار دارای بود و به جای بازی‌گرفتن انبوه‌سازان، توسعه‌گرها و سازنده‌های سرمایه‌گذار، از عوامل ساخت در نقش پیمانکار استفاده گردید. روز گذشته یک نشست تخصصی توسط گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن با هدف بررسی «تامین مسکن برای کم درآمدها» و سیاستهای چهار دهه گذشته دولت‌ها برگزار گردید.
نشانه آشکار شکست در «تامین مسکن»
حجت‌اله میرزایی، صاحب‌نظر حوزه مسکن، در این نشست معتقد قرار دارای بود در ایران، تمرکز اصلی تامین مسکن با تصدی‌گری کامل دولت‌ها در طرف عرضه بوده هست. تامین مسکن از جانب دولت‌ها در دنیا مرسوم هست، در آمریکا هم سیاستهای تامین مسکن وجود دارد، اما تجربه نشان می‌دهد برای موفقیت سیاستهای تامین مسکن به ترکیبی از سیاستهای عرضه، تقاضا و نهادهای مالی کارآمد نیاز هست. در ایران دولت‌ها با اتکا به منابع نفتی و مالکیت زمین، باعث ایجاد رانت در گروه‌های مختلف همچون کارکنان دولتی و چندین نهادها و البته چندین از گروه‌های کم‌درآمد از طریق تعاونی‌ها شدند که با تامین زمین و مصالح ارزان و وام، نیاز مسکن را برطرف کنند. اگرچه تا دهه80 این سیاست‌ها نسبتاً ممکن قرار دارای بود، اما از دهه90 به بعد با تشدید تحریم‌ها و کاهش درآمدهای نفتی و پایان ذخیره زمین مرغوب در شهرها، ادامه این سیاست غیرممکن شده هست با این حال دولت‌ها همچنان بر همان رویه گذشته عمل می‌کنند.در این سال‌ها، چندین اوقات ابتکاراتی انجام گرفته اما در مجموع، سبدی محدود و کم‌تنوع از سیاست‌ها ایجاد شده هست.
حجت‌اله میرزایی در ادامه بیان کرد، تجربه مسکن مهر، گسترده‌ترین و پرآسیب‌ترین تجربه‌ها در تامین مسکن برای کم‌درآمدها قرار دارای بود و کم‌درآمدها سهم مناسب و درخوری در این سیاست نداشتند. اکنون، برای توفیق در تامین مسکن کم‌درآمدها به یک زمینه مهم نیاز داریم و آن ثبات اقتصاد کلان هست؛ منظور تورم پایین و رشد اقتصادی بالا در بلندمدت هست. با نرخ رشد اقتصادی میانگین حدود یک‌درصد در چهار دهه گذشته و تورم میانگین حدود 22درصد عملا نمی‌توان انتظار دارای بود که سیاستهای طرف عرضه موفق باشد. در این سال‌ها، رانت زمین در شهرها، روستاها، کلان‌شهرها و شهرهای جدید محور قرار گرفت و بورژوازی مستغلات ایجاد گردید. طی همین چهاردهه قیمت مسکن 4000برابر گردید. این نشانه‌های آشکار شکست سیاستهای مسکن هست.
تایید سیاست مسکن دهه 70
فردین یزدانی، صاحب‌نظر دیگر اقتصاد مسکن نیز بیان کرد: سیاستهای مسکن نمی‌تواند در جهت مخالف سیاستهای اقتصادی و شرایط اقتصاد کلان حرکت کند، بلکه باید با یکدیگر همخوانی داشته باشند. هرگاه این همخوانی وجود دارای بود، موفقیت نسبی در سیاست‌ها به‌دست آمده هست که امکان دارد به واگذاری زمین در دهه60 و سیاستگذاری مسکن دهه70 اشاره کرد. در آن دهه برای جلوگیری از توزیع رانت زمین، تلاش گردید قیمت زمین دولتی را به قیمت بازار آزاد نزدیک کنند. اما در مقابل، شهرداری‌ها با فروش تراکم، باعث تزریق رانت انبوه زمین در شهرها شدند. در دهه80 هم مجددا با طرح «زمین 99ساله»، فاصله شدیدی با قیمت بازار ایجاد گردید. در اوایل دهه80، طرح جامع مسکن با این هدف تصویب گردید که مسکن فقط تامین زمین نیست، بلکه تامین مالی هست. یکی از برنامه‌ها تحت عنوان مسکن اجتماعی با ظرفیت 20هزار واحد در سال قرار دارای بود.
حکایت زمین در بخش مسکن حکایت دلار در اقتصاد کلان هست. بازار دلار با این سیستم حکمرانی که 2 نرخی را جا انداخته هست، هرگز تنظیم نشد. اشتباه حاکمیت در موضوع زمین این هست که تصور انجام می‌دهد، می‌تواند با زمین دولتی بازار زمین را تنظیم کند. اما سهم قیمت زمین از قیمت تمام‌شده اکنون 63درصد هست. یزدانی در ادامه تصریح کرد: طرح مسکن مهر در زمانی پیاده می‌گردید که کشور با درآمدهای نفتی بالا مواجه قرار دارای بود؛ اما طرح نهضت ملی مسکن در زمان ورشکستگی اقتصادی در حال اجراست. هم‌اکنون مساله بخش مسکن، زمین نیست، بلکه وضعیت پات در این بخش هست که نیازمند راه حل‌‌های مبتکرانه هست.
تعارض‌منافع شرکت‌های دولتی مسوول مسکن
ابوالفضل مشکینی، دیگر صاحب‌نظر حوزه مسکن، به «حضور شرکت‌های دولتی» در حوزه سیاستگذاری و حتی تامین زمین برای مسکن‌حمایتی اشکال گرفت و بیان کرد: شرکت دولتی نمی‌تواند سیاستگذار باشد؛ زیرا با نگاه سود و زیان به موضوع مسکن نگاه انجام می‌دهد. او افزود: مسکن حمایتی در کل دنیا کالایی سودده نیست که بخش خصوصی در آن سرمایه‌گذاری کند. همه حکومت‌ها چه ملی چه محلی در قالب مسکن (اجتماعی، حمایتی و آزاد) کمک می‌کنند تا حمایت از اقشار کم‌درآمد صورت بگیرد. مشکینی در ادامه صحبت‌هایش بیان کرد: با وجود تمام ایراداتی که بر مسکن مهر وارد هست، اما درصد کمی از کم‌درآمدها صاحب مسکن شدند. مسکن مهر از یک بنیه قوی تحت عنوان طرح جامع مسکن برخوردار قرار دارای بود، اما مسکن ملی از این پشتیبانی برخوردار نبود. در شهری در استان فارس، از 7500خانوار، حدود 5000نفر در مسکن ملی ثبت‌نام کرده بودند؛ درحالی‌که بیش از 82درصد ساکنان این شهر مالک بودند. این به موضوع رانت زمین باز می‌گردد که افراد ثبت‌نام در مسکن ملی را نوعی حق اجتماعی تلقی می‌کنند که باید همه از آن برخوردار شوند.
چرا یک سیاست برای «زمین» مدام تکرار گردید؟
بهروز ملکی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن نیز در این نشست به تشریح روند سیاستگذاری در بخش زمین پرداخت و بیان کرد: در ابتدای انقلاب نظریه‌ای شکل گرفت مبنی بر اینکه زمین فاقد ارزش ذاتی هست اما با گذشت زمان و تقویت عقلانیت در ساختار برنامه‌ریزی، سیاستگذاران متوجه شدند ارزش زمین وابسته به سطح خدمات زیربنایی و روبنایی موجود در آن زمین هست. در مقطعی در آن زمان آماده‌سازی 20هزار هکتار زمین برای واگذاری به مردم در همین چارچوب صورت گرفت. با این حال بیشتر گیرندگان زمین دولتی بلافاصله آن را در بازار آزاد فروختند و عملا نبض سوداگری در بازار زمین ایجاد گردید.
بعد از جنگ تحمیلی 8ساله دولت رفته‌رفته به سمت «مشارکت در ساخت» از محل زمین دولتی حرکت کرد. طبیعتا دولت با پارادوکس همراه گردید؛ چراکه از یک‌طرف باید زمین را با قیمت ترجیحی برای ساخت مسکن حمایتی به سازنده واگذار می‌کرد و اگر این کار را انجام دهد «سهم (آورده) دولت را پایین‌تر از حد واقعی» تعیین کرده هست. اما از طرف دیگر اگر زمین را با قیمت روز یا ارزش واقعی آن واگذار می‌کرد متهم «تورم سیستماتیک زمین» می‌گردید. با این حال هر چه گذشت، سیاست دولت به سمت «نزدیک کردن قیمت زمین دولتی به قیمت بازار» حرکت کرد. اما در ابتدای دولت نهم سیاستگذاری زمین با «قیمت صفر» در قالب اجاره 99ساله رونمایی گردید. در دولت سیزدهم نیز مجددا شاهد بازگشت واگذاری زمین 99ساله بودیم. تکرار این سیاست را نمی‌توان ناشی از فقدان تجربه دانست؛ واقعیت رانت زمین‌های در اختیار دولت هست. این رانت در اختیار دولت هست.
افراد کم‌درآمدمحله‌های فقیرنشین را به «شهرهای جدید» ترجیح می‌دهند
یکی از سوالاتی که در این نشست مطرح گردید، وضعیت سکونت خانواده‌های کم درآمد از منظر جغرافیایی در بافت‌های ناکارآمد شهری قرار دارای بود. حجت‌اله میرزایی در این‌باره بیان کرد، تامین مسکن صرفا تامین سرپناه نیست، بلکه سکونت شایسته هست تا افراد از خدمات زیرساختی و عمومی و اجتماعی و زیست شایسته برخوردار باشند. از خطاهای بزرگ در طرح‌های تولید مسکن این قرار دارای بود که به جای اینکه مسکن را جایی برای زیست شایسته در نظر بگیرند ترکیبی از آهن و فولاد را سوار هم کردند. همین باعث شده هست بسیاری از اقشار کم‌درآمد حاضر به زندگی در محله‌های ضعیف و فقیرنشین یا محله‌های غیررسمی باشند؛ اما تمایلی به زندگی در شهرهای جدید بروز ندهند.
یزدانی نیز تصریح کرد: براساس داده‌های سال 1403 حدود 4.5 میلیون خانوار کم‌درآمد در چهار دهک پایین، «مستاجران فقیر» هستند و 60درصد این جمعیت در سیستان و بلوچستان، البرز و تهران ساکنند. ابوالفضل مشکینی، مدیرکل اسبق مسکن استان تهران نیز بیان کرد، اگر بخواهیم مسکن مناسب داشته باشیم، نمی‌شود جداسازی فضایی ایجاد شود. متاسفانه در مسکن کم‌درآمدها عمده تمرکز بر موضوع مالکیت بوده هست؛ زیرا مالکیت ریشه در اقتصاد و فرهنگی جامعه دارد. این در حالی هست که نظر به شرایط اقتصاد خانوارها و توانایی‌های موجود دولت و گروه‌های کم‌درآمد، لازم هست به موضوع استیجار نیز فکر شود.
بهروز ملکی، هم در پاسخ به پرسش مطرح در نشست بیان کرد: در شهرهای جدید، بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده روی زمین‌های 99ساله خالی از سکنه هست؛ درحالی‌که در سکونتگاه‌های غیررسمی تقریبا خانه‌ای یا ملکی را نمی‌توان مشاهده کرده که «بیکار» و بلااستفاده رها شده باشد؛ این تفاوت در محله‌هایی که دولت ساخته با محله‌هایی که توسط خود فقرای مسکن شکل گرفته هست، نشان می‌دهد سیاستگذار بدون لحاظ ترجیحات مردم به‌صورت روباتیک اقدام به تولید مسکن کرده هست.در شهرهای جدید علاوه بر مسائل هویتی و مشکلات اجتماعی، مشکل فقر خدمات زیربنایی و روبنایی وجود دارد. در چندین از این شهرهای جدید حتی «کمبود نانوایی»، مساله شده هست.
دیدگاه‌ها