ورود «خریداران مستاجر» به بازارمسکن/ رونمایی از سردترین بازار شهریورماه

صدیقه نژادقربان در دنیای اقتصاد نوشت: بازار معاملات مسکن پایتخت در شهریور ماه، به‌دلیل افزایش یک ریسک سیاسی جدید یعنی «ماشه» در کنار «وضعیت آتش‌بس»، متفاوت‌ترین بازار را نسبت به سایر بازارهای دارایی پشت سر گذاشت. با وجود «تکان خفیف» معاملات مسکن در بازه زمانی یک‌ماهه تا ابتدای مهرماه، اما قیمت‌ میانگین نه تنها تغییر افزایشی نداشت که حدود یک دهم‌درصد –قیمت پیشنهادی- کاهش یافت. بازار معاملات مسکن را امکان دارد اولین واکنش این بازار به «ریسک ماشه» دانست که به شکل غیر مستقیم –از طریق اثرپذیری از تحولات دلار- بروز کرد. بازدهی ماهانه بازار مسکن در شهریور در مقایسه با سایر بازارهای دارایی، روندی معکوس دارای بود به این صورت که بازدهی دلار، سکه و بورس به ترتیب، بالاترین نرخ‌های مثبت را تجربه کردند اما بازدهی مسکن منفی یک‌دهم درصد گردید.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازارهای سرمایه‌ای در شهریور نشان می‌دهد، این بازارها پس از عبور از وضعیت جنگی و ادامه روند آتش‌بس، به‌دلیل قرار گرفتن در مرحله اقدامات اولیه برای فعال‌سازی مکانیسم ماشه از سوی کشورهای عضو برجام، نوسانات قابل‌توجهی را پشت سر گذاشتند و دلار با «صعود تندی» همراه گردید، به‌طوری که در انتهای شهریور به رقم 104 هزار تومان رسید که این بالاترین سطح قیمت دلار در پایان ماه، نسبت به پایان ماه‌های قبل هست. بازدهی دلار در شهریور ماه، 11 درصد گردید و دیگر بازارهای مالی یعنی سکه و بورس نیز روند صعودی را طی کردند و بازدهی این دو بازار به‌ترتیب با نرخ‌های مثبت 15.5 درصد و 2.6 درصد همراه بوده‌اند. با وجود روند صعودی بازارهای سرمایه‌ای اما، بازار مسکن بدون افزایش قیمت مسکن حتی کاهش یک دهم درصدی را نیز تجربه کرد.

در واقع، با اضافه شدن ریسک ماشه در کنار ریسک جنگ در شهریور ماه، دلار و سکه مسیری صعودی را طی کردند و بازار طلا بیشترین میزان بازدهی را از خود نشان داد، به‌طوری که بیشترین میزان سرمایه‌گذاری در این بازار به ثبت رسید، اما مسیر تغییرات مسکن از حالت صعودی خارج شده و بازدهی منفی را رقم زد. براساس شاخص قیمت پیشنهادی مسکن تهران که «دنیای اقتصاد» هر ماه مورد سنجش قرار می‌دهد، میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های در نوبت فروش در محله‌های منتخب مناطق 22گانه تهران در ابتدای مهر امسال، رقم 101‌میلیون و 900هزار تومان را به ازای هر مترمربع نشان می‌دهد. این رقم نسبت به ابتدای شهریور که قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ 102.7‌میلیون تومان قرار دارای بود، حاکی از «عدم تغییر» در بازار طی یک ماه اخیر هست.

متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در این فاصله، تنها یک‌دهم درصد، کاهش یافته که وضعیت «ثبات قیمت» را در این بازار نشان می‌دهد. به‌طور کلی امکان دارد بیان کرد تغییر چندانی در قیمت‌ها ایجاد نشده هست. اما با وجود عدم افزایش قیمت که داده‌های موجود حتی روند کاهشی را نشان می‌دهند، به‌دلیل تغییرات صعودی نرخ دلار متاثر از اقدامات اولیه برای ماشه، بازار مسکن با «تکان خفیفی» در معاملات آپارتمان همراه گردید. این تکان ضعیف در واقع، اولین واکنش بازار معاملات مسکن نسبت به ریسک ماشه بوده هست. مقدماتی که از ابتدای شهریور توسط کشورهای عضو برجام به منظور تعلیق لغو تحریم‌های ایران به شورای امنیت آغاز شده قرار دارای بود و در اواخر شهریور این ماشه چکانده گردید.

البته هنوز تا فعال‌شدن آن، حدود یک روز زمان باقی مانده هست. درحالی‌که در مرداد ماه، بازار معاملات ملک متاثر از «ریسک حمله دوباره ناشی از شرایط آتش‌بس» قرار دارای بود در شهریور ماه، ریسک ماشه نیز بر فضای این بازار اضافه گردید. اضافه‌شدن این ریسک دوم، تغییراتی را در رفتار بازار مسکن به وجود آورد به طوری که، فروشنده‌های واقعی یکی دو ماه قبل، بدون افزایش قیمت، از فرصت حضور نسبی تقاضا در بازار، استفاده کردند. گفته خواهد گردید صعود تند دلار باعث گردید نوعی از تقاضای خرید در حجمی بسیار محدود وارد بازار معاملات مسکن شود. 

 ورود «خریداران مستاجر» به بازار

اگرچه در ماه گذشته به‌دلیل احساس خطر جنگ دوباره، رکود مسکن کماکان سنگین‌ قرار دارای بود، اما افزوده شدن ریسک ماشه و نوسانات نرخ دلار، تحرکات بسیار خفیفی را در این بازار ایجاد کرده هست. این به‌معنای خروج این بازار از وضعیت رکودی نیست، و بازار مسکن همچنان سنگین‌ترین سال رکودی خود را پشت سر می‌گذارد. متقاضیان مصرفی که عمدتا مستاجر هستند، ماه گذشته را فرصتی برای خرید ملک در نظر گرفتند و آن را غنیمت شمرده و وارد بازار معاملات مسکن شدند. در واقع، این تکان‌های خفیف زیر سایه ماشه، عمدتا به شکل معاملات اضطراری خود را نشان می‌دهد و خریداران سرمایه‌ای همچنان بر خروج از این بازار پر از نااطمینانی تاکید دارند.

نکته قابل‌توجه این هست که شاید چندان در میزان تقاضا افزوده نشده باشد، اما نظر به نوسانات اخیر در قیمت ارز و طلا، تعداد پرسشگران در بازار مسکن افزایش یافته هست. چندین هم با فروش طلا اقدام به خرید ملک می‌کنند. البته به این نکته باید توجه دارای بود که عمده معاملات در حوزه مسکن از نوع مصرفی هستند و افراد با فروش مسکن در شهر دیگر و طلاها اقدام به خرید ملک در تهران کرده‌اند یا به‌منظور تبدیل ملک اقدام به فروش و خرید ملک جدید می‌کنند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از فایل‌های ارائه شده به بازار آنلاین نشان می‌دهد، تعداد فایل‌های در نوبت فروش ظاهرا افزایش یافته، اما این نمی‌تواند به معنای افزایش تقاضا در بازار باشد. البته این افزایش عرضه بیشتر در چندین از مناطق پرتقاضا همچون مناطق 5، 10، 22 و نیز چندین از محله‌های منطقه 4، مشاهده خواهد گردید.

در مقابل چندین محله‌ها با تعداد فایل بسیار کمی همراه هستند. البته احتمال می‌رود، در ماه پایانی تابستان، آنچه در اندک معاملات صورت گرفته در بازار مسکن، تحت عنوان «قیمت قطعی»، پس‌از چکش‌کاری «قیمت پیشنهادی»، مورد توافق خریدار و فروشنده شده، کمتر از «قیمت پیشنهادی» باشد. این احتمال براساس روایت واسطه‌های ملکی طی چندین ماه اخیر مطرح هست که فروشندگان در هنگام معاملات به خریداران تخفیف قابل‌توجهی داده‌اند و عمدتا با پایین‌ترین سطح قیمت‌ها معاملات نهایی صورت دریافت می‌کند. اما به‌دلیل نبود آمار رسمی در بازار مسکن، نمی‌توان درباره قیمت قطعی معاملات مسکن اظهارنظر قطعی و درستی انجام داد. اما براساس روایت واسطه‌های ملکی، قیمت قطعی در زمان معاملات، عمدتا با قیمت اسمی قبل از معامله با تفاوت قابل‌توجهی همراه خواهد قرار دارای بود و عمدتا فروشنده‌ها برای فروش ملک خود و از دست ندادن مشتری حاضر به تخفیف بعضا چندین صد‌میلیونی می‌شوند.

آینده بازار ملک

براساس تحقیقات میدانی صورت گرفته از روایت واسطه‌گران ملکی بازار، نظر به وضعیت سیاسی موجود به‌دلیل قرارگرفتن آینده تحریم‌ها در مسیر اسنپ بک، ادامه روند رکودی بازار مسکن همچنان ادامه دارد و به‌دلیل نااطمینانی نسبت به آینده، هر دو طرف بازار هم‌اکنون از معاملات نهایی صرف‌نظر می‌کنند، زیرا فعلا چشم‌اندازی برای بازار مسکن وجود ندارد و حتی کارشناسان حوزه مسکن نیز نسبت به تغییرات بازار نظر به شرایط موجود، امید چندانی ندارند. عمده واسطه‌های بازار بر این عقیده هستند که امسال بدترین نوع رکود بر بازار مسکن حاکم بوده و این بازار یکی از بدترین سال‌های خود را پشت سر گذاشته هست. اگرچه حجم عرضه در بازار تقریبا بالا هست، اما میزان تقاضا در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و در چندین هفته‌ها حتی یک معامله توسط هر کدام از واسطه‌های ملکی نیز صورت نمی‌گیرد و این میزان حتی ممکن هست به یک ماه نیزبرسد. چندین از واسطه‌ها معتقدند عبور مسکن از وضعیت فعلی چندان ربطی به موضوع اقتصاد ندارد و باید منتظر حل و فصل ریسک‌های سیاسی موجود ماند.