به گزارش پول و تجارت، بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری زیر ذره‌بین افکار عمومی قرار گرفته هست. از یک‌سو افزایش هزینه‌های زندگی و کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده بخش بزرگی از جامعه حتی رؤیای خانه‌دار شدن را دست‌نیافتنی‌تر از گذشته ببینند؛ از جهات دیگر رکود معاملات و کاهش حجم ساخت‌وساز نگرانی‌هایی را در میان فعالان این حوزه ایجاد کرده هست.
به این شرایط باید فضای سیاسی و اقتصادی کشور را نیز افزود؛ تحریم‌ها و پیامدهای آن بر بازارهای موازی همچون ارز و طلا، همواره اثرات روانی بر بازار مسکن بر جای گذاشته‌اند. اگرچه بسیاری از کارشناسان معتقدند این بخش نسبت به سایر حوزه‌ها کمتر از تحریم‌ها تأثیر مستقیم دریافت می‌کند، اما واقعیت این هست که التهاب‌های سیاسی و اقتصادی سرانجام به شکل افزایش یا کاهش انتظارات تورمی، به بازار ملک نیز منتقل می‌شوند.
این روزها سؤالات زیادی در ذهن متقاضیان، سرمایه‌گذاران و حتی سازندگان مطرح هست: آیا تحریم‌ها به شکل واقعی بر مسکن اثر می‌گذارند یا صرفاً جو روانی ایجاد می‌کنند؟ ترکیب خریداران و فروشندگان در بازار امروز چگونه تغییر کرده هست؟ آیا سرمایه‌گذاری در این بخش همچنان امن به شمار می‌رود؟ و سرانجام، آینده قیمت‌ها تا پایان سال ۱۴۰۴ چه خواهد گردید؟
برای پاسخ به این پرسش‌ها پول و تجارت با حسام عقبائی، رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور به بیان کرد‌وگو پرداخت. او در این مصاحبه به بررسی اثرگذاری تحریم‌ها، نقش خریداران سرمایه‌ای، موانع سرمایه‌گذاری و چشم‌انداز بازار پرداخته هست.
مشروح گفتگوی پول و تجارت با حسام عقبائی را بخوانید؛
******
*آقای عقبائی! تحریم‌ها چه اثری بر بازار مسکن دارند و شرایط امروز را چطور می‌توان با سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ مقایسه کرد؟
تحریم‌ها موضوع جدیدی برای اقتصاد ما نیستند. از دهه ۸۰ تا امروز، چه در دوره‌های اوج و چه در دوره‌های رفع نسبی، همواره وجود داشته‌اند. طبیعی هست که تحریم‌ها بر هر اقتصادی اثر بگذارند. در اقتصاد باز جهانی نمی‌توان بیان کرد مناقشات سیاسی بی‌اثر هستند.
اثر تحریم ها بر سه ضلع بازار مسکن
اما اگر به طور خاص درباره مسکن صحبت کنیم، باید بگویم که این بازار بر سه ضلع استوار هست: زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی. زمین نه وارد و نه صادر خواهد گردید، بنابراین تحریم اثری بر آن ندارد. مصالح ساختمانی هم تقریباً در داخل تولید و حتی صادر خواهد گردید و تنها کالاهای لوکس خارجی در بخش محدودی مصرف دارند.
از نظر نیروی انسانی هم کشور ما کاملاً غنی هست و حتی بیکاری در میان مهندسان و معماران داریم یعنی نیروی انسانی متخصص و تربیت شده به اندازه کافی در کشور داریم. بنابراین تحریم‌ها بر این سه ضلع اثر چندانی ندارند؛ هرچند ممکن هست چندین از طراحان و متخصصین سایر کشورها استفاده کنند.
اما یک نکته مهم دیگر وجود دارد: اثرات روانی. بازارهای موازی مانند ارز، طلا و واردات از تحریم‌ها تاثیر می‌گیرند و این نگرانی به بازار مسکن هم منتقل خواهد گردید و هیچ اقتصاددانی نیست که بگوید تحریم در این بازارها اثری ندارد.
90 درصد خریداران بازار مسکن، نگاه سرمایه ای دارند
*در حال حاضر چه کسانی فروشندگان و خریداران اصلی بازار هستند و انگیزه آن‌ها چیست؟
از دهه ۸۰ به بعد، ترکیب متقاضیان بازار مسکن تغییر کرده هست. بازار از سمت مصرفی به سمت سرمایه‌ای حرکت کرده و امروز حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد خریداران نگاه سرمایه‌ای دارند. سهم مصرف‌کنندگان واقعی به حدود ۱۰ درصد کاهش یافته هست. فروشندگان هم غالباً کسانی هستند که در سال‌های گذشته با نگاه سرمایه‌ای وارد بازار شده‌اند.
آگهی «فروش فوری جهت مهاجرت» ترفند بازاریابی است
البته در آگهی‌ها عباراتی مثل «فروش فوری جهت مهاجرت» زیاد دیده خواهد گردید، اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد این‌ها بیشتر ترفند بازاریابی هست، مثل فروشگاه‌هایی که دائماً در طی سال تابلو «حراج» می‌زنند در صورتی که این خلاف قانون هست و حراج باید زمان داشته باشد و نیاز به اخذ مجوز هست؛ لذا در حوزه مسکن به خاطر اینکه نظارت بر پلتفرم‌های خریدوفروش ضعیف هست بعضا ممکن هست شاهد چنین آگهی‌هایی باشیم.
*وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چگونه است؟ آیا سرمایه‌گذاران خرد می‌توانند وارد این بازار شوند؟
مسکن همواره بازاری پایدار و مورد اعتماد مردم بوده هست. اما تهدید اصلی، سوداگری و مطالبه سودهای غیرمتعارف هست که می‌تواند سرمایه‌گذاران و فعالان را دلسرد کند. نیز در یک سال گذشته، کاهش تولید مسکن، کاهش حجم معاملات، کند شدن نقدشوندگی املاک، و جذابیت بازارهای موازی مانند ارز و طلا و حتی نقره موانع دیگری هستند.
این‌ها گزینه‌هایی هستند که می‌تواند افراد را وسوسه کند که در بازارهایی که به صورت کوتاه‌مدت عایدی و بازدهی دارند سرمایه‌گذاری کنند.
تسهیلات بانکی، 10 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش نمی دهد
*توجه به این شرایط، پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
چندین عامل مهم وجود دارد: کاهش تقاضای خرید، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، سهم بالای خریداران سرمایه‌ای و احتیاط آن‌ها، مطالبه سودهای خارج از عرف از سوی چندین از سازندگان، و کاهش قدرت خرید مردم و جا ماندن دهک‌های ضعیف و متوسط و متوسط مایل بالا جامعه از رشد قیمت مسکن.
نیز یکی دیگر از گزینه‌ها عدم وجود تسهیلات کارا هست؛ تسهیلات بانکی فعلی حتی ۱۰ درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی متوسط در تهران را پوشش نمی‌دهد، باید تسهیلاتی باشد که بتواند حداقل 50 درصد قیمت مسکن را تامین کند.
بازار مسکن نزولی می شود یا صعودی
در چنین شرایطی، بازار ظرفیت رشد ندارد. پیش‌بینی من این هست که تا پایان سال ۱۴۰۴، یعنی در پاییز و زمستان چه با فعال شدن مکانیسم ماشه و افزایش تحریم‌ها چه با انجام توافق، بازار مسکن آرام، بی‌تلاطم خواهد قرار دارای بود و میانگین قیمت‌ها بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در نقاط مختلف کشور کاهش خواهد یافت.
این کاهش به معنای رسیدن به قیمت واقعی نیست، چون رشدهای قبلی بسیار شدید بوده‌اند، اما نظر به عدم هجوم سرمایه‌های مردم در حوزه سرمایه‌گذاری در مسکن از شش ماهه اول سال که قطعا در شش ماهه دوم سال هم ادامه خواهد قرار دارای بود بازار روند نزولی خواهد دارای بود.
دیدگاه‌ها