به گزارش پول و تجارت به نقل از دنیای اقتصاد، جنس بحران مسکن در تهران نسبت به اواخر دهه ۹۰، تغییر کرده؛ اگر در سال‌های میانی عصر جهش قیمت‌‌ها در بازار ملک، دغدغه زوج‌های اجاره‌نشین، «چگونگی پس‌انداز برای خرید خانه‌‌اول» قرار دارای بود، هم‌اکنون مساله آنها با «تجهیز مالی اضطراری برای پوشش هزینه اجاره» حادتر شده هست.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند ناترازی هزینه مسکن نشان می‌دهد، با سطح متوسط اجارهبهای آپارتمان در پایتخت، حدود ۶۷ درصد از مجموع حداقل دستمزد زوجین، صرف فقط همین یک قلم نیاز ضروری معیشت خواهد گردید و در صورتی که هزینه خوراک هم به آن اضافه شود، بالای ۹۰ درصد حقوق ماهانه را می‌بلعد.
مستاجرها برای بقای خود در این بازار عمدتا سبد مصرف ماهانه‌شان را بسیار محدود کرده‌اند و یکسری کالاها و خدمات مهم همچون پوشاک، مسافرت و تفریح و حتی هزینه‌های ضروری درمانی را از دایره خریدشان -هزینه‌کرد- خارج کرده‌اند. تحلیل وضعیت موجود زندگی اجاره‌نشین‌ها مشخص انجام می‌دهد، ادامه این روند دو پیامد اقتصادی و اجتماعی به همراه دارد. شامل اینکه محدودیت هزینه‌کرد این دسته از خانوارها در بازارهای مصرفی مختلف، امکان رشد اقتصادی مناسب و تقویت درآمد خانه‌اولی‌ها را سلب انجام می‌دهد و به تمدید طولانی‌تر فقر مسکن می‌انجامد.
نظر به اختصاص بالاترین سهم جمعیت استانی اجاره‌نشین به تهران، بالاترین هزینه اجاره‌نشینی نیز به مستاجران پایتخت تعلق گرفت؛ به‌طوری‌که حدود 96درصد از مجموع «حداقل دستمزد» یک زوج اجاره‌نشین در پایتخت صرف خوراک و مسکن خواهد گردید؛ این وضعیت باعث «افت چشم‌گیر کیفیت زندگی» تهرانی‌ها شده هست. بر اساس شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد»، میانگین اجارهبهای تهران در ابتدای مهر 1404 با سنجش شاخص «اجارهبهای پیشنهادی» موجرها بر اساس فایل‌‌های ارائه‌شده به بازار آنلاین در شهریورماه، با تبدیل کامل پول‌پیش به اجارهبهای ماهانه به مترمربعی 450هزار تومان در ماه رسیده هست. نظر به رقم 460هزار تومانی اجارهبهای ماهانه در ماه گذشته، باید بیان کرد، اجاره‌بها در تهران تقریبا بدون تغییر باقی مانده و شاخص اجاره پیشنهادی پایتخت در ابتدای مهر، حاکی از «ثبات نسبی» در این بازار هست.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، میانگین اجارهبهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در محله‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه تهران در ابتدای مهر به سطح 20میلیون و 200هزار تومان اجاره ماهانه و 595میلیون و 900هزار تومان پول‌پیش رسیده هست. این ارقام اجاره، میانگین فایل‌‌‌هایی هست که برای همه واحدهای مسکونی میان‌متراژ با میانگین 83.9 مترمربع و عمر بنای 7.7سال مورد سنجش قرار گرفته هست و به معنای اجارهبهای قطعی در بازار اجاره نیست. بررسی اجزای رقم کل اجاره‌بها نشان می‌دهد، در شهریور، میانگین رقم پیشنهادی موجرها برای اجاره ماهانه تغییری نکرد و آنچه باعث کاهش رقم کل شده ناشی از افت خفیف میانگین پول پیش توسط موجران هست. در ابتدای شهریور رقم برای اجاره ماهانه نیز 20.1میلیون تومان بوده، اما در مقابل موجران از میزان پول پیش کاسته‌اند؛ زیرا در ابتدای شهریور میانگین ودیعه پیشنهادی از سوی موجران 621.5میلیون تومان بوده هست.
این ثبات نسبی در واقع، ناشی از انتظار طولانی موجران برای اجاره ملک هست که نظر به سطح شکننده توان مالی مستاجران، از افزایش رقم اجاره ماهانه صرف نظر کرده‌اند. با وجود ثبات نسبی در بازار اجاره تهران، اما وضعیت «کیفیت زندگی» مستاجران به شدت تنزل کرده هست؛ به‌طوری‌که بخش زیادی از هزینه‌های زندگی خانوارها به بخش خوراک و مسکن اختصاص پیدا انجام می‌دهد. داده‌های رسمی حاکی از آن هست که بیشترین جمعیت استانی اجاره‌نشین و بالاترین هزینه اجاره‌نشینی به تهران تعلق دارد؛ یعنی حدود 40درصد از ساکنان تهران در خانه‌های ملکی زندگی نمی‌کنند. این در حالی هست که طبق گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس نزدیک به 30درصد کل خانوارهای کشور مستاجر هستند.
بر اساس بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نظر به سطح حداقل دستمزد خانوارها و میزان هزینه‌کرد آنها، جنس بحران مسکن در پایتخت تغییر کرده هست؛ دغدغه امروز مستاجرها برخلاف سال‌های قبل، خانه‌دار شدن نیست، بلکه «حفظ توان شکننده اجاره‌نشینی» هست. بر اساس این مطالعات، حدود 96درصد از «حداقل دستمزد یک زوج اجاره‌نشین» در تهران صرف مسکن و خوراک خواهد گردید. البته باید این نکته را در نظر گرفت، نظر به اینکه خانوارها برای سایر هزینه‌های زندگی به درآمد بالاتر و بیشتری نیاز دارند، عمدتا افراد در بیش از یک شغل اقدام به کسب درآمد می‌کنند که به گفته فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، سطح هزینه خوراک و مسکن مستاجران پایتخت حدود 80درصد برآورد خواهد گردید.
داده‌های ارائه‌شده در مرکز آمار نشان می‌دهد، هزینه خوراک یک زوج مستاجر دارای یک فرزند با اقلام جدول توزیع کالابرگ 9میلیون تومان در ماه هست. بنابراین نظر به مبلغ 20میلیون تومانی اجاره ماهانه، به‌طور متوسط 29میلیون تومان از سبد هزینه‌های ماهانه مستاجران پایتخت در بخش مسکن و خوراک صرف خواهد گردید. این در حالی هست که حقوق افراد با احتساب حداقل دستمزد، 15میلیون تومان در ماه هست که برای یک خانوار سه‌نفره و با اشتغال زوجین، حداقل دستمزد حدود 30میلیون تومان برآورد خواهد گردید و این رقم حاکی از اختصاص 96درصد دستمزد یک خانوار فقط برای دو قلم هزینه سبد مصرفی یعنی غذا و مسکن هست. البته باید به این نکته نیز توجه کرد که مستاجرها در مناطق جنوبی با اجارهبهای ماهانه کمتر (میانگین اجارهبهای ماهانه 11.6میلیون تومانی) ساکن هستند. از این رو، در مناطق جنوبی تهران نظر به اختلاف اجاره‌بها با رقم متوسط شهر، مستاجرها در این مناطق، حدود 70درصد از کل حقوق و دستمزد ماهانه را برای خوراک و مسکن صرف می‌کنند.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بسیاری از مستاجران با حداقل حقوق، در سال‌های اخیر به‌منظور تامین «پول پیش» خود، اقدام به فروش دارایی‌های خود کرده‌اند. این دارایی‌ها زمانی به‌عنوان پس‌انداز برای «زمان خرید خانه اول» به شمار می‌رفت. در سال جاری نیز به‌رغم ثبات نسبی هزینه اجاره، اما به‌دلیل افزایش تورم عمومی، قدرت پس‌انداز مستاجرها کاهش شدید پیدا کرده و این موضوع باعث شده هست چندین از مستاجران به‌منظور تامین هزینه مبلغ رهن، با هدف پرداخت اجارهبهای ماهانه کمتر، اقدام به فروش خودروی خود کنند.
کدام نیازهای زندگی به خاطر مسکن حذف شدند؟
«دنیای اقتصاد» در بیان کرد‌و‌گویی با فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، پیامدهای اجتماعی و اقتصادی ناشی از اختصاص سهم حداکثری هزینه‌های زندگی مستاجران به خوراک و مسکن را مورد بررسی قرار داده هست. یزدانی معتقد هست، برای محاسبه هزینه‌های زندگی بهتر هست ملاک محاسبه، سهم هزینه‌ها از کل درآمد خانوار باشد نه براساس یک حقوق ثابت، زیرا افراد متناسب با سطح درآمد خود هزینه می‌کنند و اگر حقوق ثابت کفاف زندگی را ندهد برای عبور از تنگنای موجود سراغ شغل‌های دوم و سوم برای تامین هزینه‌های زندگی می‌روند. بنابراین، نمی‌توان بیان کرد ۹۶درصد از درآمد خانوارها بر اساس یک حقوق ثابت به خوراک و مسکن اختصاص می‌یابد. براساس مطالعات صورت گرفته در سال ۱۴۰۳، سهم هزینه خانوارها برای خوراک و سرپناه حدود ۸۰درصد از کل درآمد را به خود اختصاص می‌دهد و عملا پول چندانی برای سایر هزینه‌ها باقی نمی‌ماند. از این ۲۰درصد باقی مانده، ۹درصد برای سلامت هزینه خواهد گردید و تنها ۱۰ درصد از کل درآمد برای مخارج دیگر باقی می‌ماند.
این موضوع مشخصا به این معناست که هزینه‌ها در برابر سطح درآمدها بسیار بالاتر هست و افراد حتی نسبت به هزینه‌های درمان نیز صرفه‌جویی می‌کنند. نظر به اختصاص یافتن کل هزینه‌های زندگی به ضروریات زندگی یعنی، خوراک، مسکن و سلامت، دیگر هزینه‌ها همچون تفریحات و سفر تقریبا از سبد هزینه‌های خانوارها حذف شده و هزینه‌های مربوط به پوشاک و لوازم خانه به حداقل ممکن رسیده هست. در واقع استانداردهای زندگی در کشور هر ساله پایین‌تر می‌آید و با افت چندین درجه‌ای همراه خواهد گردید و مجموعه این اتفاقات فقط در یک کلمه خلاصه خواهد گردید: «فقر».
در واقع مستاجران هر سال در مقایسه با قبل، فقیرتر شده که این امر با پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای همراه خواهد گردید. فقر با انواع آسیب‌ها و معضلات اجتماعی همراه هست که بزهکاری اجتماعی، تبعیض و نابرابری‌های اقتصادی و اجتماعی، خشونت و درگیری‌های خانوادگی، افزایش طلاق، مشکلات روحی و روانی از مهم‌ترین پیامدهای آن هست. از دیگر آثار اجتماعی تاثیرگذار، مهاجرت افراد به شهرهای حاشیه‌ای و پایین آمدن سطح زندگی مستاجران و سرخوردگی‌های ناشی از تغییرات منفی هست.
اما مهم‌ترین پیامد اقتصادی که فقر برای مستاجران دارد و کمتر کسی به آن توجه انجام می‌دهد، این هست که خانوار پولی برای پس‌انداز و هزینه‌های اضافی ندارد و مخارج تقاضاهای ضروری به شدت کاهش خواهد یافت. این باعث خواهد گردید که تقاضا برای کسب و کار نیز به حداقل ممکن کاهش یابد و سطح فعالیت کسب و کارها نیز پایین بیاید بنابراین درآمد کمتری عاید خانوارها خواهد گردید. این کاهش درآمد وارد چرخه اقتصادی خانوارها شده و وضعیت معیشتی آنها را بدتر انجام می‌دهد، در واقع افراد در چرخه تورم و رکود قرار می‌گیرند.
دیدگاه‌ها