پله فرار از رکود مسکن| چرا مساله «مسکن» در ایران حل نمی‌شود؟

به گزارش پول و تجارت، "فرید قدیری" در دنیای اقتصاد نوشت: دکتر محمد طبیبیان، یکشنبه گذشته با حضور در اولین نشست شورای‌ سیاستگذاری «پانزدهمین همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران»، تحلیلی از وضعیت فعلی «بخش مسکن و ساختمان» و چالش‌های آن ارائه کرد.این نشست در ساختمان مرکزی گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد»، به همراه جمعی از اقتصاددانان برگزار گردید و حاضران، ضمن بحث و بررسی شرایط بخش‌های مختلف اقتصادی، درباره محورهای همایش پیش‌رو به تبادل‌نظر پرداختند.

یکی از موضوعات مورد بررسی در نشست، «مساله مسکن» قرار دارای بود که دکتر حسین عبده‌تبریزی، آن را مطرح کرد و پیشنهاد همفکری برای «چگونگی مواجهه سیاستگذار با بحران جدی رکود مسکن و تغییرات قیمتی آن» را ارائه داد. درباره این مساله، دکتر محمد طبیبیان به شرح یک واقعیت ۱۰۰ ساله از بازار مسکن ایران پرداخت. مختصری از تحلیل دکتر طبیبیان درباره «مساله مسکن» به شرح زیر هست:

در ایران همواره فکر می‌کنند برای حل مساله «مسکن» باید حتما «خانه‌سازی» شود. بدترین حالت آن هم «مسکن‌مهر» قرار دارای بود؛ ضایعه‌ای که عاملان آن تصور می‌کردند اگر قصد کنند «خانه ارزان» به صورت «ضرب‌الاجلی» بسازند، مشکل مسکن مردم حل خواهد گردید.

درحالی‌که نه خانه ارزانی ساخته گردید و نه مساله اصلی حل گردید. در 100 سال گذشته براساس مطالعه‌ای که روی قوانین مسکن ایران داشتم،‌ همواره همین نگاه دولت‌ها به مساله مسکن وجود داشته هست.

دولت‌ها همواره فکر می‌کنند اگر خودشان خانه بسازند مساله مسکن مردم را می‌توانند حل کنند. در صورتی که مساله اصلا این نیست. مساله اصلی آن هست که باید خانوارهای متقاضی مسکن،‌ «درآمد مکفی» داشته باشند تا بتوانند «قسط وام خرید مسکن» را پرداخت کنند. در مقابل هم باید یک «سیستم اعتباری قوی» وجود داشته باشد تا بتواند تسهیلات مسکن کارآمد به متقاضیان صاحب‌خانه شدن بپردازد.

در این چارچوب، مسکن توسط بخش خصوصی سازنده تولید خواهد گردید و نیازی هم به دخالت دولت برای مسکن‌سازی نیست. اما وقتی که درآمدها پایین هست و بسیاری نمی‌توانند به اندازه کافی درآمد داشته باشند تا از پس خرید مسکن بربیایند، مساله اصلی این بازار باقی می‌ماند. بازار مسکن آمریکا یک تجربه موفق هست. در آنجا افراد به سادگی می‌توانند وام بگیرند؛ برای خرید یک خانه 400هزار دلاری کافی هست فرد 40هزار دلار پس‌انداز اولیه داشته باشد و مابقی قیمت را بانک‌ها و موسسات اعتباری با نرخ حدود 3 درصد به او وام خرید بلندمدت پرداخت می‌کنند.مسکن در آمریکا با این روش تولید و ساخته خواهد گردید؛ در عوض دولت‌های محلی مانند شهرداری‌ها برنامه‌های شهرسازی و استانداردهای ایمنی، استحکام و محیط زیست را تدوین، اعمال و نظارت می‌کنند. وقتی افراد توان خرید خانه داشته باشد، سمت عرضه به کار خودش ادامه می‌دهد.

اما در ایران، دولت‌ها همواره «عکس راه اصلی» حرکت می‌کنند. وقتی بدون توجه به وضعیت درآمدی و مالی خانوارها، دولت مسکن‌سازی انجام می‌دهد، مالکان این خانه‌ها در بسیاری موارد کسانی خواهند قرار دارای بود که خودشان خانه دارند و بنابراین در این مسکن‌ها ساکن نمی‌شوند بلکه آن را به دیگران اجاره می‌دهند. طرح‌های دولت‌ها در بازار مسکن ایران به «هدف اصلی» که خانوارهای نیازمند متقاضی خانه‌دارشدن هستند، اصابت نمی‌کند.

برای حل این مساله و سایر مسائل اقتصاد ایران، باید «سازماندهی کلی» صورت بگیرد شامل بهبود عمومی اقتصاد، افزایش اشتغال و دستمزد حقیقی. کمبود مسکن و کیفیت پایین آن در حد خانه‌های غیر استاندارد و فاقد امکانات رفاهی یک نشان از عقب‌ماندگی اقتصادی هست، یک مشکل بخش مسکن نیست. در تمام کشورهای فقیر این مشکل قابل مشاهده هست. 

«درآمد مکفی» برای تامین مسکن

 گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در راستای تحلیل دکتر طبیبیان از مساله اصلی مسکن در ایران، مسیری که این اقتصاددان برای خروج از رکود و حل «مساله اصلی» خانوارهای درگیر فقر مسکن معرفی کرده هست را به شکل آماری تشریح انجام می‌دهد. واقعیت بازار مسکن فعلی، «از کار افتادن زنجیره تامین» هست. حلقه اول این زنجیره که سمت تقاضای خرید به حساب می‌آید، به خاطر «ضعف درآمد» و «ضعف شدید وام مسکن» و نیز «تورم تاریخی مسکن»، امکان خرید از بازار را ندارد.

جهش‌های متوسط 63 درصدی قیمت مسکن از سال 97 تا 1400 و ادامه افزایش قیمت هر چندین با شیب کمتر از آن دوره، طی 3 سال گذشته از یک‌سو و کاهش حدود 12درصدی درآمد سرانه (به قیمت ثابت) ایرانی‌ها در سال 1402 نسبت به سال 96 از جهات دیگر، ریشه ناتوان‌شدن تقاضای مسکن برای خرید خانه بوده هست. طبق محاسبات «دنیای‌اقتصاد»، هم‌اکنون در تهران 18 سال طول می‌کشد تا یک خانه‌اولی با کل درآمد سالانه‌اش بتواند آپارتمانی خریداری کند. این مدت زمان در بازارهای جهانی مسکن تحت عنوان «شاخص دسترسی» سنجش خواهد گردید.

این شاخص در آمریکا هم‌اکنون حدود 6 تا 7 سال هست. بازار مسکن تهران، سال 84، «وضعیتی مشابه امروز آمریکا» را دارای بود. در آن زمان، با حدود 6 سال درآمد سالانه،‌ امکان خرید مسکن وجود دارای بود. به این ترتیب، اگر مبنای «درآمد مکفی» خانوار ایرانی برای آنکه از پس خرید مسکن بربیاید را «شاخص دسترسی» در نظر بگیریم، در این صورت نیاز هست «درآمد سرانه» به 3 برابر سطح فعلی افزایش پیدا کند.

در سناریوی دیگر، چنانچه گشایش‌های سیاسی رخ دهد و قیمت مسکن که در سال‌های اخیر به شکل تاریخی جهش کرد، تا حدود 30 درصد کاهش پیدا کند، سطح درآمد ایرانی‌ها نیازمند دست‌کم 2 برابر رشد هست. یک مصداق فقر مسکن، «جمعیت بالای خانه‌اولی» هست که به خاطر سلب قدرت خرید مسکن وجود دارد.

مطالعاتی که اخیرا فردین یزدانی، صاحب‌نظر مسکن انجام داده، مشخص انجام می‌دهد: تعداد زوج‌های جدیدی که بعد از 3 سال اجاره‌نشینی، قادرند «خانه خریداری کنند» از 60 درصد دهه 80 به 10 درصد هم‌اکنون رسیده هست. این آمار نیز، تخریب حلقه اول زنجیره تامین مسکن را اثبات انجام می‌دهد. طبیعی هست که زنجیره‌ای که ابتدای آن، وجود ندارد، کل زنجیره با اختلال روبه‌رو خواهد گردید. مختل‌شدن جریان ساخت‌وساز و تولید مسکن در بازار ناشی از همین اختلال هست.

مصداق دیگر فقر مسکن، «نسبت بالای هزینه مسکن به درآمد خانوار» هست. هم‌اکنون این نسبت در تهران، دست‌کم 70 درصد هست. این در حالی هست که حداکثر باید 30 درصد باشد. این نیز مشخص انجام می‌دهد، «درآمد مکفی» مستاجرها رقمی هست معادل حدود 3 برابر سطح درآمد فعلی. دکتر طبیبیان به مدل تامین وام مسکن در آمریکا اشاره کرده هست که موفق عمل انجام می‌دهد. هم‌اکنون با همین ارقام پایین وام مسکن در تهران، قسط آن به اندازه اجاره‌بها هست که خود اجاره‌بها نیز همان‌طور که اشاره گردید، «خارج از استطاعت» مستاجرها هست.

بنابراین برای استطاعت‌پذیر شدن اقساط وام مسکن، همچنان نیاز به تقویت اساسی درآمد خانوارها هست. دکتر طبیبیان،‌ برای حل مساله مسکن، علاوه بر اینکه به «درآمد مکفی» اشاره انجام می‌دهد، از «سیستم اعتباری قوی» نیز گفته هست. وام خرید مسکن با قدرت پوششی آمریکا،‌ یعنی اینکه وام یک‌میلیارد تومانی خرید مسکن زوجین در تهران به 6‌میلیارد تومان افزایش یابد. در این صورت، قسط وام سر به فلک می‌کشد که برای آن، لازم هست درآمد خانوارها خیلی بیشتر از 3 برابر، تقویت شود.

حرکت دولت عکس «راه اصلی تامین مسکن» چه پیامدی دارد؟

 آمارهای رسمی، مقصد «خانه‌‌هایی که دولت‌ها در سال‌های اخیر به اسم مسکن ارزان برای محرومان» ساخته‌اند را معلوم کرده هست. اینکه، گفته خواهد گردید اگر «بهبود اقتصادی» حاصل نشود و «دستمزد حقیقی» افزایش پیدا نکند، مساله مسکن مردم حل نخواهد گردید و خانه‌هایی که در این شرایط توسط دولت ساخته خواهد گردید به مالکان خواهد رسید تا به مستاجرها، اتفاق تجربه‌شده‌ای هست که جدیدترین گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، ابعاد آن را شفاف اعلام کرده هست. براساس این آمار، طی دو دهه گذشته، تعداد مالکان در دهک 10 جامعه، یعنی ثروتمندترین‌ها، 100 درصد افزایش پیدا کرده، درحالی‌که تعداد مالکان در دهک یک، حدود 60 درصد بیشتر شده هست.

این آمار، صرف‌نظر از جمعیت ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی هست که طی سال‌های اخیر تقریبا 2 برابر شده هست. این وضعیت طبقاتی «دسترسی به مسکن»، نشانه‌ای از آن هست که «مشکل مسکن، بیرون بخش مسکن هست» و اول باید برای حل آن، سیاستگذاری کرد. تورم بالا و رشد اقتصادی پایین طی سال‌های اخیر، نتیجه ریسک‌ها و موانع اقتصادی و غیراقتصادی بوده هست. حل آنها، همان «سازماندهی کلی» خواهد قرار دارای بود که نتیجه‌اش به حل «مساله مسکن» می‌انجامد.