سناریوهای آینده قیمت دلاری مسکن/ کم ترین قیمت دلاری در کدام سال رقم خورد؟ / مسکن از دلار جاماند؟

جدایی معنادار قیمت مسکن در تهران از قیمت دلار طی ماه‌های اخیر باعث گردید «رکورد 5 ساله پایین‌ترین ارزش دلاری آپارتمان» در مهر 1404 ثبت شود. دو عامل سیاسی این سقوط قیمت دلاری مسکن را رقم زده و یک پیام مشخص برای آینده بازار دارد. در عین حال چشم‌انداز بازار مسکن با خط‌کش «تغییرات دلاری قیمت» در سه سناریو قابل بررسی هست.

فراز و فرود متر دلاری مسکن

 تغییرات قیمت دلاری مسکن در تهران طی سال‌های 96 تاکنون را امکان دارد در پنج مقطع زمانی شامل «قبل‌از عصر جهش قیمت‌ها»، «عصر جهش قیمت‌ها»، «بازگشت ناقص از قله قیمت‌ها»، «جهش مجدد قیمت» و نیز «یکسال و نیم اخیر» تحلیل کرد. سال 96 که هنوز «ریسک سیاسی» ناشی از خروج آمریکا از برجام، شکل نگرفته قرار دارای بود و بازارها تحت‌تاثیر فضای اقتصادی برجام قرار داشتند، قیمت دلاری مسکن در سطح نرمال 1170 دلار قرار دارای بود. در آن سال، رونق غیرهیجانی خرید مصرفی در بازار معاملات آپارتمان‌های تهران برقرار قرار دارای بود و در عین حال تورم مسکن نیز در سطح بسیار مطلوب 10.6 درصدی قرار دارای بود. این، مقطع اول به حساب می‌آید که حکایت از طبیعی بودن نسبی شرایط اقتصادی و سیاسی کشور دارای بود.

سال 97 با شروع جهش ارزی به علت شروع «ریسک سیاسی»، قیمت دلاری مسکن تا کف تاریخی 766 دلار کاهش پیدا انجام می‌دهد. در آن سال، قیمت مسکن 70 درصد جهش کرد اما قیمت دلار بیش‌از 160 درصد افزایش یافت. آن سطح از «قیمت دلاری آپارتمان» در آن سال، می‌توانست علامتی از «جاماندگی مسکن از دلار» باشد که احتمالا همین سیگنال ارزی به تقاضای سرمایه‌ای ملک، باعث افزایش معاملات غیرمصرفی مسکن در سال‌های 98 و 99 به‌رغم کاهش شدید معاملات مصرفی گردید.

سال‌های 98 و 99 حرکت بخش قابل‌توجهی از نقدینگی به بازار ملک، عملیات تنظیم قیمت مسکن با قیمت‌های قبلی دلار یا تعدیل قیمت دلاری آپارتمان را شکل داد. در آن سال‌ها قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از کف تاریخی سال97، بالا آمد و به ترتیب 983 دلار و 1037 دلار گردید. این مقطع دوم قرار دارای بود.

سال 1400 با تغییر دولت، امیدواری نسبی در فضای انتظارات عمومی، نسبت به حل ریسک‌های سیاسی و اقتصادی، به‌خصوص «مذاکرات ایران و غرب»، به وجود آمد. این،‌ باعث گردید تورم مسکن بالای 60 درصدی سال‌های قبل، به 31 درصد کاهش یابد و بنابراین «قیمت دلاری» مسکن در اطراف 1000 دلار نوسان کند. سال 1400 مذاکرات از سر گرفته گردید و تا اواخر 1401 پیش‌ رفت.

وقتی از درون بازار مسکن، بازارهای موازی همچون دلار را برای مقاطع سال‌های 1400 و 1401، نگاه می‌کنیم، مشخص خواهد گردید آن دو سال، «برزخ بازارها» در برابر آینده برجام بوده هست. شروع مذاکرات و پیشرفت شکننده آن باعث گردید «سفته‌بازی با دلار» به نوعی کاهش یابد و در فضایی که انتظارات عمومی احتمال می‌دهد، «افزایش شدید نرخ دلار در کوتاه‌مدت بعید هست و حتی احتمال به نتیجه‌ رسیدن آن وجود دارد»، نقدینگی‌ها به سمت بازار امن‌تر یعنی بازار ملک حرکت کرد. با این حال، همان فضای مذاکراتی، مانع از «هیجان خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی ملکی» گردید. بنابراین، قیمت مسکن در مسیر افزایش،‌ از قیمت دلار جلوتر زد اما رشد قیمت مسکن، کمتر از سه سال قبل از آن قرار دارای بود. در سال 1400 قیمت دلاری آپارتمان در تهران به 1191 دلار رسید. در سال 1401 نیز اگرچه در عمده ماه‌ها، سطح قیمت همین قرار دارای بود اما با «توقف مذاکراتی که از 1400 شروع شده قرار دارای بود»، رفته‌رفته فضای معاملات ملک و بازار ارز تغییر کرد و هر دو بار دیگر با رشد قیمت روبه‌رو شدند که البته تورم مسکن در پایان 1401 با نرخ 85 درصد بیشتر از دلار با رشد 78 درصدی گردید. بنابراین قیمت دلاری مسکن در آن سال به سطح 1287 دلار رسید. این مقطع سوم تغییرات قیمت دلاری مسکن قرار دارای بود.

سال 1402 در پی توقف مذاکرات برجامی که 1400 شروع شده قرار دارای بود، روابط ایران و غرب به صورت «کنترل تنش» تغییر کرد. در آن سال، تنش‌های سیاسی تشدید نشد اما حل و فصل هم نشد. در آن مقطع، تبادل زندانیان خارجی و آزاد شدن دلارهای بلوکه ایران، شامل اتفاقات مثبت قرار دارای بود، اما توقف مذاکرات، روی دیگر ریسک سیاسی. از طرفی، تنش در منطقه با حمله 7 اکتبر، شامل متغیرهایی قرار دارای بود که روی معادلات اثرگذاری ریسک‌های غیر اقتصادی روی قیمت دلار و قیمت مسکن و رفتار بازیگران بازار ملک، تاثیر دارای بود. بنابراین، در آن سال، قیمت مسکن جهش کرد و 65درصد افزایش یافت و نیز «قیمت دلاری سالانه» به اوج خود رسید،‌ یعنی 1470 دلار. رقمی که در سال‌های قبل اتفاق نیفتاده قرار دارای بود. آن سال، مقطع چهارم روند قیمت دلاری مسکن محسوب خواهد گردید که نوعی «اضافه‌پرش» را به ثبت رساند.

با این حال از سال 1403 تاکنون، به علت «ورود ریسک جدیدی به بازار» تحت عنوان «ریسک جنگ»، مسیر حرکت قیمت مسکن از قیمت دلار جدا گردید. یک علت اینکه سال 1402، قیمت دلاری مسکن،‌ «قله» زد؛ افزایش درجه حساسیت رفتار معامله‌گران ملکی به تغییرات قیمت دلار، بنابراین 5 سال اتفاقات سیاسی و اقتصادی سال‌های قبل از آن قرار دارای بود. سال 1403 که شروع آن با تجاوز اسرائیل به خاک ایران (کنسولگری ایران در دمشق) آغاز گردید، همواره تحت‌تاثیر همین تنش‌ها قرار دارای بود. در آن سال، «تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک به شدت سقوط کرد» و این عامل ثبات نسبی یا کم‌رشدی قیمت مسکن گردید.

قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران در سال 1403 به رقم 1264 دلار کاهش یافت. اما هم‌اکنون یعنی مهر 1404، به علت آنکه بازار معاملات مسکن تهران از اواخر خرداد در پی جنگ تحمیلی 12 روزه، در رکود سنگین خرید قرار گرفته هست، و در مقابل، قیمت دلار به بالای 100 هزار تومان و ثبت قله‌های جدید پیش رفت، «قیمت دلاری مسکن» افت سنگین را تجربه کرد. قیمت دلاری مسکن در تهران هم‌اکنون، 886 دلار در مترمربع هست که 34 درصد نسبت به مهر سال گذشته کاهش از خود نشان می‌دهد. سال گذشته همین موقع، قیمت دلاری آپارتمان 1335 دلار قرار دارای بود؛ بالاتر از سطح نرمال. دماسنج دلاری بازار مسکن هم‌اکنون، سطحی پایین‌تر از سطح نرمال 1170 را نشان می‌دهد اما در عین حال نماگر آن، هنوز به کف تاریخی نرسیده هست.

«جاماندگی» مسکن از دلار یا «جدایی موقت»؟

 سطح فعلی قیمت دلاری مسکن، پایین‌ترین میزان از مهر سال 99 هست. از آن مقطع به بعد، به علت آنکه، بازار مسکن طی دو سال، مقصد برتر «نقدینگی» قرار گرفت، قیمت دلاری افزایش یافت و سپس در سال‌های 1401 و 1402 نیز هر دو بازار دلار و مسکن تحت‌تاثیر ریسک‌ها، با افزایش قیمت روبه‌رو بودند. اما هم‌اکنون، مسکن مسیر خود را از دلار جدا کرده هست.

سطح فعلی قیمت دلاری مسکن، برای مقطع فعلی بازار، «جاماندگی» تلقی نمی‌شود چون مجموعه شرایط حاکم بر بیرون و درون بازار مسکن، معادله‌ای را رقم نزده که «انتظار تعقیب رشد دلار توسط قیمت مسکن» وجود داشته باشد. به بیان دیگر، بازار مسکن در این مقطع، کشش رشد قیمت ندارد چون که «تقاضای خرید» در آن، مثل سال‌های قبل،‌ فعال نیست. این مهم‌ترین دلیل هست.مسیر تغییرات قیمت مسکن فعلا از قیمت دلار جداست. عدم تبعیت تغییرات مسکن از دلار، دو عامل هست؛ نبود قدرت خرید آپارتمان و نبود خریدار ملکی در سطحی که بتواند باعث تحرک نسبی در معاملات شود.

سناریوهای آینده قیمت دلاری مسکن

 چشم‌انداز قیمت دلاری مسکن در ماه‌های آینده را امکان دارد با لحاظ 4 متغیر اصلی اثرگذار، در سه سناریو ترسیم کرد. متغیرها شامل «ماشه»، «جنگ»، «رشد نقدینگی» و «انتظارات عمومی» هست. هم‌اکنون، موضوع جنگ تمام نشده هست بلکه آتش‌بس برقرار هست. این موضوع در ماه‌های اخیر، عامل افت سنگین معاملات مسکن و ثبات نسبی قیمت‌ها بوده هست.

قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه‌های اخیر حول‌وحوش 100 تا 102‌میلیون قرار داشته هست. فعال‌شدن بند «ماشه» از توافق‌نامه برجامی در روزهای اخیر باعث «بازگشت تحریم‌های ابتدای دهه 90» گردید. این موضوع روی نرخ دلار تاثیر گذاشت و در عین حال پیش‌بینی خواهد گردید فعالیت‌های اقتصادی مولد را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و محدود انجام می‌دهد. ترکیب این دو ریسک‌سیاسی، سرانجام و احتمال خیلی زیاد، باعث ادامه رکود سنگین خریدهای سرمایه‌ای ملک خواهد گردید. رشد نقدینگی به عنوان ریسک اقتصادی، در ماه‌های گذشته به بالای 30 درصد رسید؛ سطحی هشدارآمیز که می‌تواند سیل نقدینگی را به سمت بازارهای دارایی سوق دهد و اسباب رشد قیمت‌ها شود.

برداشت‌های عمومی فعالان اقتصادی و مردم نسبت به آینده اقتصاد نیز متغیری هست که برحسب شدت آن، روی قیمت دارایی‌ها تاثیرگذار هست. با این حساب، آینده بازار در سناریوی اول، به این صورت که «ماشه» کماکان فعال باشد و آتش‌بس نیز همین‌طور، می‌تواند این باشد که «قیمت دلاری مسکن» در همین سطح زیر 1000 دلار نوسان کند اما به کف تاریخی نرسد یا از آن پایین‌تر نرود. این سناریو، ادامه وضع موجود هست.

در سناریوی دوم، چنانچه سطح تازه‌ای از تنش نظامی بین ایران و اسرائیل شکل بگیرد، قیمت دلاری مسکن از سطح فعلی، پایین‌تر خواهد رفت. این سناریو نیز برای تغییر صعودی نرخ دلار به سطوح جدیدتر نیز مصداق دارد.

سناریوی سوم اما «بهبود شرایط سیاسی» با خنثی‌سازی احتمالی «ماشه» و تعیین تکلیف «آتش‌بس» هست. در این سناریو، باید شاهد «احیای مسیر تعقیب دلاری مسکن» قرار دارای بود و نیز افزایش قیمت دلاری آپارتمان.