به گزارش پول و تجارت، رکود ساخت‌وساز در تهران در ماه‌های اخیر عمیق‌تر شده هست. افزایش مداوم قیمت مصالح، رشد هزینه‌های جانبی و ناتوانی خریداران در تأمین منابع مالی، چرخه تولید مسکن را با وقفه روبه‌رو کرده هست. به گفته کارشناسان، بازار در وضعیت سردرگمی قرار دارد و تورم مصالح ساختمانی اجازه تطبیق به سازندگان نمی‌دهد.
در همین زمینه، اقتصادنیوز بیان کرد‌وگویی با ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران انجام داده تا آخرین تحولات بازار ساخت‌وساز مسکن و چشم‌انداز پیش‌رو بررسی شود.
رهبر در بخشی از این گفتگو به پیامدهای اخراج کارگران افغان از ایران اشاره کرده و توصیه می کند تجربه چندین کشورها شامل ژاپن برای استفاده از کارگران خارجی مدنظر قرار گیرد.
او پیش بینی بازار مسکن در دو سال پیش رو را سخت می داند و تاکید می کند«نوسانات ارزی مستقیماً بر قیمت مصالح اصلی ساختمان اثر می‌گذارد و مجموعا دستمزد کارگر و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بیش از 70 تا 80 درصد بر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز اثر گذاشته هست.»
مشروح گفتگوی اقتصادنیوز با ایرج رهبر را بخوانید؛
*******
*آقای رهبر! با توجه به خروج گسترده اتباع غیرمجاز از کشور ، بخش ساخت و ساز با کمبود کارگر مواجه شده است یا...؟
در بخش نیروی انسانی و حوزه مسکن، با اخراج مهاجران افغان، کمبود نیروی کار به‌طور محسوسی احساس خواهد گردید. در واقع، از کارگر ساده و چاه‌کن گرفته تا نیروهای فنی مانند آرماتوربند و قالب‌بند، با کمبود جدی مواجه هستیم.
الگوی ژاپن برای استفاده از کارگران مهاجر
ما با مسئولان وزارت کار و نیروی انتظامی مذاکراتی داشته‌ایم و قرار گردید برای ساماندهی این وضعیت، تمهیداتی در نظر گرفته شود. اگر قرار هست مسئولیتی بر عهده فرد یا نهادی گذاشته شود، باید این کار به‌صورت نظام‌مند انجام گیرد تا مشکلات امنیتی و مسائل حاشیه‌ای به درستی مدیریت شوند.
کارفرمایان و افرادی که نیروی کار در اختیار دارند، می‌توانند با پذیرش مسئولیت و دریافت کارمزد، کارگران را به‌صورت نظام‌مند و شناسنامه‌دار ساماندهی کرده و در اختیار پروژه‌ها قرار دهند. البته اجرای کامل این روند دست‌کم شش ماه زمان می‌برد تا جمع‌بندی و نهایی شود. تجربه کشورهای دیگر مانند ژاپن نیز می‌تواند الگو باشد؛ در آنجا کارفرمایان مسئولیت‌های امنیتی و مدیریتی کارگران، شامل کارگران خارجی مانند ایرانی‌ها را بر عهده می‌گیرند.
بعد از جنگ 12 روزه یک دفعه بازار خالی از کارگر گردید
در ایران، ورود کارگران مهاجر تاکنون بی‌نظم بوده و هیچ نظارت دقیقی بر آن‌ها وجود نداشته هست. اکنون با نظام‌مند شدن این فرایند، امکان کنترل و مدیریت بهتر فراهم خواهد گردید.
در مورد هزینه‌های نیروی کار باید بیان کرد دستمزد کارگران تقریباً یک و نیم برابر افزایش یافته هست. برای مثال، کارگر ساده که پیش‌تر کمتر از یک میلیون تومان در روز دریافت می‌کرد، اکنون حدود یک و نیم میلیون تومان دریافت می‌کند، یعنی حداقل ۵۰ درصد افزایش؛ کارگر فنی هم با دستمزد 2 میلیون و 800 هزار تومان تا 3 میلیون تومان در روز پیدا نمی‌شود، بعد از جنگ 12 روزه یک شوکی وارد گردید و یک دفعه بازار خالی از کارگر گردید. که باید از قبل برای آن برنامه‌ریزی انجام می‌گردید.
قیمت مصالح چندین برابر شده هست
* وضعیت فعلی بازار ساخت‌وساز را چطور ارزیابی می‌کنید؟
هم‌اکنون، رکود کاملی در بازار ساخت‌وساز حاکم هست. در سال‌های گذشته هم رکودهایی داشتیم، اما نه به این شدت. جهش قیمت مصالح، شامل فولاد، سیمان و سایر اقلام اصلی، باعث شده هزینه ساخت به شکل چشمگیری افزایش یابد. بسیاری از سازندگان پروژه‌های خود را متوقف کرده‌اند چون دیگر توجیه اقتصادی ندارد.
قیمت مصالح در یک دوره کوتاه، چندین برابر شده هست. زمانی قراردادهای ساخت در محدوده متری ۸ تا ۱۰ میلیون تومان بسته می‌گردید، اما امروز همان پروژه‌ها به بالای ۲۵ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده‌اند. چنین افزایش سریعی اجازه نمی‌دهد سازنده خود را با شرایط تطبیق دهد و همین مسئله، رکود را تشدید کرده هست.
* در چنین شرایطی آیا کاهش ساخت‌وساز در آمارها هم دیده می‌شود؟
بله. بر اساس داده‌هایی که در انجمن بررسی کردیم، صدور پروانه‌های ساختمانی بیش از ۳۰ درصد نسبت به گذشته کاهش یافته هست. این آمار نشان می‌دهد تمایل به ساخت در میان سرمایه‌گذاران کم شده و حتی پروژه‌های نیمه‌تمام هم به خاطر کمبود منابع یا افزایش قیمت‌ها متوقف مانده‌اند.
در شرایطی که تورم ادامه دارد و قیمت زمین و مصالح همچنان بالا می‌رود، سازنده نمی‌تواند پیش‌بینی دقیقی از هزینه نهایی پروژه داشته باشد. این مسئله باعث خواهد گردید ریسک سرمایه‌گذاری بالا برود و تولید مسکن عملاً کاهش یابد.
با نوسانات ارزی قیمت فولاد دو برابر گردید
*در بخش مصالح ساختمانی با توجه نوسانات ارزی، وضعیت قیمت‌ها به چه صورت است؟
قیمت مصالح ساختمانی، به‌ویژه مصالح کلیدی مانند فولاد و سیمان و نیز اقلام مرتبط با تأسیسات برقی و مکانیکی، بسیار حساس هستند و با سرعت از نوسانات نرخ دلار تأثیر می‌پذیرند. به‌عنوان نمونه، قیمت فولاد که سال گذشته حدود ۲۲ تا ۲۳ هزار تومان به ازای هر کیلو قرار دارای بود، اکنون به حدود ۴۳ تا ۴۴ هزار تومان رسیده هست؛ یعنی تقریباً دو برابر شده هست. این افزایش نشان می‌دهد که نوسانات ارزی مستقیماً بر قیمت مصالح اصلی ساختمان اثر می‌گذارد و مجموعا دستمزد کارگر و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بیش از 70 تا 80 درصد بر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز اثر گذاشته هست.
هزینه ساخت‌وساز در هر مترمربع مسکن برای واحدهای مسکونی حمایتی یا متوسط به پایین، افزایش چشمگیری داشته هست. در گذشته قراردادهای ساخت معمولاً با هزینه‌ای کمتر از ۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بسته می‌گردید، اما اکنون این رقم به بیش از ۲۵ میلیون تومان رسیده هست.
این افزایش ناگهانی در بازه زمانی کوتاه، فرصت تطبیق را از سازندگان گرفته و باعث شده امکان هماهنگی با شرایط جدید دشوار شود. همین موضوع یکی از عوامل تشدید رکود در بازار مسکن هست، چراکه افزایش هزینه‌ها مانع ادامه فعالیت بسیاری از سازندگان شده هست. به هر حال، ظاهراً این شرایط به مقداری اجتناب‌ناپذیر باشد.
*آیا نیازی به واردات مصالح ساختمانی برای کاهش قیمت‌ها نیست؟؟
درباره واردات مصالح ساختمانی نیز باید بیان کرد در این بخش وابستگی چندانی وجود ندارد، زیرا بخش عمده‌ای از مصالح مانند فولاد در داخل کشور تولید خواهد گردید. تنها در چندین اقلام تأسیساتی ممکن هست واردات جزئی انجام شود. در مجموع، اگر بتوان هزینه‌های جانبی تولید را کاهش داد، این امر به رونق ساخت‌وساز و کنترل قیمت‌ها کمک خواهد کرد.
* پیش‌بینی شما از وضعیت بازار در نیمه دوم سال چیست؟
نظر به تورمی که در بخش مصالح ساختمانی وجود دارد و وابستگی این بازار به شرایط اقتصاد کلان، ظاهراً روند تورمی همچنان ادامه‌دار باشد. افزایش سریع هزینه‌ها در مدت‌زمان کوتاه، تصمیم‌گیری برای شروع پروژه‌های ساختمانی را دشوار کرده و حتی در چندین موارد موجب تعطیلی ساخت‌وساز شده هست.
در صورت تداوم تورم، قدرت خرید مردم نمی‌تواند با افزایش قیمت‌ها هماهنگ شود و این موضوع رکود بازار را تشدید خواهد کرد.
دولت باید بخش خصوصی را به فعالیت تشویق کند
* به‌طور کلی، پیش‌بینی می‌شود اقتصاد ایران در دو سال آینده با شرایط سختی مواجه شود. با این اوصاف، چشم‌انداز دو سال آینده بازار مسکن را چطور می‌بینید؟
پیش‌بینی دقیق وضعیت بازار مسکن در این بازه زمانی دشوار هست، چراکه هر لحظه ممکن هست متغیرهای اقتصادی تغییر کنند و بازار یا به رشد خود ادامه دهد یا حتی کاهش قیمت را تجربه کند و یا حداقل ثابت شود.
به نظر من، مهم‌ترین و تنها وظیفه دولت در شرایط فعلی، تنظیم‌گری و رگلاتوری هست، نه تصدی‌گری. دولت باید با سیاست‌گذاری صحیح، بخش خصوصی را به فعالیت تشویق کند. به‌عنوان نمونه، امکان دارد از ابزارهایی مانند کاهش یا معافیت مالیاتی موقت، تخفیف در عوارض ساختمانی، یا تسهیلات بانکی روان‌تر برای حمایت از تولیدکنندگان و سازندگان استفاده کرد.
البته این سیاست‌ها با محدودیت‌هایی روبه‌روست؛ سازمان تأمین اجتماعی تعهداتی نسبت به مستمری‌بگیران دارد و دولت نیز به درآمدهای مالیاتی برای اداره کشور وابسته هست. بنابراین لازم هست میان حمایت از تولید و تأمین منابع مالی کشور نوعی توازن برقرار شود.
دیدگاه‌ها