هزینه‌های مسکن خانوار شامل اجاره و قسط وام مسکن خواهد گردید که اگر هزینه‌های مسکن بیش از ۳۰درصد شود، هزینه مسکن دیگر مقرون به صرفه نخواهد قرار دارای بود و یک فشار اضافه بر هزینه مسکن بر خانوارها وارد خواهد گردید. اتحادیه اروپا فراتر از آستانه اختصاص ۳۰درصدی فرآیند هزینه مسکن از یک شاخص دیگر با عنوان اضافه بار هزینه مسکن استفاده انجام می‌دهد که در آن نشان می‌دهد که چه میزان از خانوارهای اتحادیه اروپا با پرداخت هزینه بالاتر از ۴۰درصد از درآمد خود، بار اضافی هزینه مسکن را تحمل می‌کنند. شاخص بار هزینه مسکن، معیاری هست برای نشان دادن سهم جمعیتی که بیش از ۴۰ درصد از درآمد خالص قابل تصرف (پس از کسر مالیات و حق بیمه بازنشستگی و کمک‌های مسکن) را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. این هزینه‌ها شامل اجاره یا قسط وام مسکن، نگهداری، بیمه، خدمات شهری و هزینه‌های جانبی مانند برق، گرمایشی و... هست. این شاخص برای تشخیص «فشار هزینه‌ای» مسکن خانوارها به کار می‌رود.
اتحادیه اروپا در این راستا سیاست خود را نسبت به گروه‌های کم برخوردار و ارائه مسکن حمایتی به دو شکل نشان می‌دهد، در شکل اول، دولت‌های محلی، با ارائه زمین یا تخصیص وام و ساخت و معافیت‌های مالیاتی، اقدام به عرضه مسکن استیجاری و حمایتی می‌کنند که این امر به شرکت‌های تولیدکننده مسکن امکان عرضه بیشتر را می‌دهد و شکل دوم برای این بخش از بازار اجاره متناسب با شرایط تورمی برای افراد کم‌برخوردار، اجاره‌بهای دستوری تعیین انجام می‌دهد که می‌تواند یا به شکل حمایتی یا مسکن‌های اجتماعی دولتی خود را نشان دهد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از داده‌های مربوط به بازار اجاره اروپا در «یورواستات» و «کمیسیون اتحادیه اروپا» و نیز «بانک مرکزی اروپا» حاکی از آن هست حدود یک‌سوم از مستاجرهای کشورهای اروپایی از یکی از اشکال سبد حمایتی جهت داشتن مسکن در اطاعت بهره‌مند می‌شوند. نظر به این بررسی‌های اتحادیه اروپا، امکان دارد آن را با ایران مقایسه کرد. درحالی‌که حدود ۱۰ درصد از جمعیت اتحادیه اروپایی بار اضافه هزینه مسکن (بالای ۴۰ درصد از درآمد خانوار) را تحمل می‌کنند در ایران، سهم خانوارها به مراتب بسیار بیشتر از ۱۰درصد هست. براساس داده‌های ارائه شده مرکز آمار در سال ۱۴۰۲، سهم هزینه مسکن در کل کشور ۴۲ درصد از کل سبد مصرف خانوار را به خود اختصاص می‌داد. این در حالی هست که میانگین هزینه مسکن براساس درآمد خانوار در کل اروپا ۲۰درصد هست و این نشان می‌دهد که بار اضافه هزینه مسکن، بر بسیاری از خانوارهای ایرانی تحمیل و فشار مضاعفی بر آنها وارد کرده و بخش قابل توجهی را از مسکن مقرون به صرفه محروم کرده هست.
چرا هزینه‌های مسکن اروپا افزایش یافت؟
در سال‌های اخیر، بحران مسکن در اروپا به یکی از دغدغه‌های روزمره مردم تبدیل شده هست؛ تا آنجا که در چندین کشورها، تقریبا یک‌سوم جمعیت شهری مجبورند بیش از ۴۰درصد از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن کنند. بر پایه داده‌های یورواستات و گزارش‌های مرتبط در سال ۲۰۲۴ و اوایل ۲۰۲۵، روندی دیده خواهد گردید که در آن قیمت مسکن و اجاره‌بها با شتابی بیش از رشد درآمدها افزایشی شده‌اند، به ویژه در کشورهای جنوب و شرق اروپا. این فشار به‌ویژه بر اقشار متوسط و جوان‌تر سنگینی انجام می‌دهد و در چندین سال اخیر اعتراض‌هایی در شهرهای بزرگی چون مادرید، برلین و لیسبون شکل‌گرفته هست.
افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نگرانی بزرگی برای بسیاری از اروپایی‌ها هست. در دهه گذشته، قیمت مسکن به طور قابل‌توجهی افزایش یافته هست و یافتن مکان‌های مقرون به صرفه برای زندگی را برای مردم دشوارتر کرده هست. جوانان اروپایی به ویژه تحت‌تاثیر قرار گرفته‌اند و دیرتر خانه والدین خود را ترک می‌کنند. با اوج‌گیری تورم مسکن از سال ۲۰۲۵، کمیسیون اروپا اولین کمیسر انرژی و مسکن خود را منصوب کرد و پارلمان اروپا کمیته ویژه‌ای در مورد بحران مسکن ایجاد کرد تا راه‌حل‌هایی برای مسکن مناسب، پایدار و مقرون به صرفه در سراسر اروپا تدوین کند.
یکی از راه‌های سنجش اینکه آیا هزینه‌های مسکن خیلی بالاست یا خیر، بررسی نسبت اجاره مسکن به درآمد هست. اگر هزینه‌های مسکن بالای ۴۰ درصد از درآمد قابل تصرف باشد، نشانه‌ای از این هست که خانوارها با مشکل مسکن مواجه هستند. در سال ۲۰۲۴، هزینه‌های مسکن در اتحادیه اروپا برای ۹.۸ درصد از خانوارها در شهرهای اتحادیه اروپا و ۶.۳ درصد از خانوارها در مناطق روستایی، از ۴۰ درصد از درآمد قابل تصرف فراتر رفت. حدود یک‌سوم یونانی‌ها (۲۹درصد) که در شهرها زندگی می‌کنند، هزینه‌های مسکنشان بیش از ۴۰درصد از درآمدشان قرار دارای بود، درحالی‌که تنها ۲.۳درصداز قبرسی‌ها در شهرها با همین مشکل مواجه بودند. حدود ۳۵.۵درصد از درآمد خانوار در یونان در سال ۲۰۲۴ برای پوشش هزینه‌های مسکن استفاده گردید که بالاترین سهم در اتحادیه اروپا هست.
بار هزینه مسکن به سهم افرادی اشاره دارد که بیش از ۴۰درصد از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند. در میان کشورهای اروپایی، یونان با ۲۹درصد از جمعیت خود که تحت تاثیر این فشار قرار دارند، با بالاترین نرخ ساکنان شهری مواجه هست. دانمارک و نروژ با ۲۲.۷ درصد و ۲۱ درصد از جمعیت خود که تحت فشار هستند، در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در بسیاری از کشورهای اروپایی، هزینه مسکن سهم بیشتری از حقوق کارگران را می‌بلعد. نظر به افزایش ناتوانی مالی، اعتراضاتی در سراسر اسپانیا، لیسبون و برلین رخ داده هست، زیرا شکاف بین رشد دستمزد و تغییرات اجاره‌بها افزایش یافته هست. برای مثال، در مجارستان، قیمت مسکن بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۴، حدود ۲۳۴ درصد افزایش یافته هست که بسیار بیشتر از میانگین ۵۵.۴ درصد اتحادیه اروپا هست.
در مقابل، دستمزدهای بالاتر آلمان، تاثیر هزینه‌های بالای زندگی را کاهش می‌دهد، به طوری که ۱۳.۱درصد از جمعیت با هزینه‌های مسکنی مواجه هستند که بیش از ۴۰ درصد درآمدشان هست. در مجموع، دستمزدها در آلمان حدود ۳۵ درصد بالاتر از میانگین اتحادیه اروپا هست. داده‌های ارائه شده از سوی اتحادیه اروپا نشان می‌دهد، بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۴، قیمت مسکن در اتحادیه اروپا به طور متوسط ۵۳درصد افزایش یافت. بیشترین افزایش در مجارستان (۲۰۹.۵درصد)، لیتوانی (۱۳۵درصد) و پرتغال (۱۲۴.۴درصد) مشاهده گردید. اجاره در اتحادیه اروپا نیز گران‌تر گردید. بین سال‌های ۲۰۱۰ تا سه ماه اول ۲۰۲۵، میزان اجاره‌بها به طور متوسط ۲۷.۸درصد افزایش یافت. اجاره‌بها در تمام کشورهای اتحادیه اروپا به جز یونان (۱۱-درصد) افزایش یافت. بیشترین افزایش در استونی (۲۲۰درصد)، لیتوانی (۱۸۴درصد)، مجارستان (۱۲۴درصد) و ایرلند (۱۱۵درصد) قرار دارای بود. این امر به مقداری به خاطر افزایش اجاره‌های کوتاه‌مدت هست که خانه‌ها و آپارتمان‌ها را از بازار خارج کرد.
یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر این روند افزایشی و بحران مسکن در اروپا را باید ناشی از کمبود مسکن و عرضه آن دانست. بانک سرمایه‌گذاری اروپا به عرضه محدود به عنوان یکی از محرک‌های اصلی مشکل مسکن اشاره انجام می‌دهد. بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸ منجر به کاهش شدید سرمایه‌گذاری در مسکن جدید گردید. همه‌گیری کووید-۱۹ نیز منجر به کندتر شدن ساخت‌وساز مسکونی گردید. مجوزهای ساخت ساختمان‌های مسکونی از سال ۲۰۲۱ بیش از ۲۰درصد کاهش یافته هست. بنابراین، با کمبود مسکن جدید برای پاسخگویی به تقاضا، قیمت‌ها تمایل به افزایش دارند.
شرایط مسکن در اروپا
در اتحادیه اروپا، تقریبا از هر 10 نفر، 7 نفر مالک خانه‌ای بودند که در آن زندگی می‌کردند. در سال 2023، حدود 69درصد از مردم اتحادیه اروپا در خانه‌های شخصی خود زندگی می‌کردند، درحالی‌که 30.8درصد در خانه‌های اجاره‌ای اقامت داشتند. 44.2درصد مالک خانه‌های خود کامل و بدون وام مسکن یا رهن بودند، درحالی‌که 24.9درصد مالک خانه‌هایی با رهن یا وام بودند. در مورد مستاجران، 20.6درصد از مردم اتحادیه اروپا به قیمت بازار اجاره پرداخت می‌کردند و 10.2درصد در مسکن حمایتی سکونت دارند.
Intereconomics در مطالعات خود نشان داد، در بسیاری از کشورها قیمت خانه‌ها سریع‌تر از درآمد رشد کرده و نسبت قیمت به درآمد (Price-to-Income) در دهه اخیر شدت گرفته هست. در منطقه مرکزی و شرقی اروپا (CESEE)، افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر قوی‌تر از متوسط اروپا بوده هست. برای مثال، مجارستان و استونی پیشتاز بوده‌اند. به علاوه، بانک مرکزی اروپا در تحلیلی اشاره کرده هست که سیاست پولی اخیر و وضعیت نرخ بهره تاثیر خود را بر استطاعت مسکن گذاشته هست و ظاهراً از نیمه دوم ۲۰۲۴، بهبودهایی جزئی در تسهیلات مالی برای خرید مسکن رخ داده هست.
در گزارش تحلیلی دیگری برای سال ۲۰۲۴، کشورهایی مثل یونان، بلغارستان و رومانی نرخ‌های بالایی در شاخص عدم دسترسی به مسکن مناسب دارند، جمعیتی که در خطر از دست دادن دسترسی مناسب به مسکن هستند. این وضعیت بیانگر این هست که مسکن نه تنها فشار هزینه‌ای ایجاد کرده، بلکه چندین خانوارها ممکن هست مجبور به ترک خانه یا کاهش کیفیت زندگی شوند.
چرا فشارها متفاوت‌اند؟
بار هزینه مسکن بین کشورهای اروپایی بنا بر 5 عامل مهم متفاوت هست. نخست به سطح درآمد و قدرت خرید بازمی‌گردد؛ کشورهایی که درآمد متوسط بالاتری دارند، توان مقاومت بیشتری در برابر فشار هزینه مسکن دارند، در صورتی که قیمت مسکن خیلی سریع رشد کند، حتی درآمد بالا هم جواب نمی‌دهد. برای مثال، در آلمان با وجود اینکه 13.1درصد از جمعیت شهری بیش از 40درصد درآمد را صرف مسکن می‌کنند، دستمزدها تقریبا 35درصد بالاتر از میانگین اتحادیه اروپا هست، این امر باعث کاهش فشار نسبی خواهد گردید.
دومین عامل به سیاست‌های مسکن و اجاره کشورها مرتبط هست. کشورهایی هستند که قوانین تنظیم‌گری در اجاره دارند که شامل یارانه مسکن و عرضه مسکن عمومی خواهد گردید. این سیاست‌ها می‌تواند نقش تعدیل‌کننده داشته باشد، در کشورهای دیگر، فشار سنگین‌تر خواهد قرار دارای بود. نرخ مالکیت خانه، سومین عامل مهم در تفاوت بار هزینه‌های مسکن کشورهای اروپایی به شمار می‌رود. کشورهایی که درصد مالکیت خانه در آنها بالاست، کمتر تحت‌تاثیر نوسانات اجاره قرار می‌گیرند. در کشورهایی که افراد بیشتری خانه دارند (به ویژه مناطق شرق اروپا)، فشار اجاره کمتر هست و این یکی از دلایلی هست که کرواسی و لیتوانی در فهرست پایین‌ترها قرار دارند. عامل چهارم می‌تواند به رشد سریع قیمت مسکن و اجاره‌بها مربوط باشد. در کشوری مانند مجارستان به خاطر رشد شدید قیمت مسکن، بار هزینه مسکن برای طبقات متوسط و پایین‌تر بسیار زیاد شده هست. وقتی نرخ رشد قیمت مسکن از رشد درآمد پیشی بگیرد، فشار هزینه‌ای تشدید خواهد گردید. و سرانجام، نرخ بهره و شرایط مالی وام‌ها، منجر به تفاوت در بار هزینه‌های مسکن در کشورهای اروپایی خواهد گردید. با افزایش نرخ بهره، هزینه وام مسکن برای کسانی که در گذشته وام گرفته‌اند افزایش می‌یابد. به علاوه، دسترسی به وام و شرایط اعطای آن (نسبت وام به ارزش خانه، وام به درآمد) در کشورها متفاوت هست.
مجموعه این اتفاقات منجر به فشارهای اجتماعی و نارضایتی عمومی در اروپا شده هست، به‌طوری که در چندین شهرهای بزرگ اروپا اعتراضاتی به خاطر افزایش اجاره‌ها و فشار معیشتی رخ داده هست، چون فاصله بین رشد دستمزد و رشد هزینه مسکن زیاد شده هست. در گزارش Eurocities Monitor آمده هست که بیش از 39درصد از شهرداران می‌گویند هزینه مسکن برای شهروندانشان دیگر «غیرقابل تحمل» شده هست. داده‌های ارائه شده حاکی از جدی بودن بحران مسکن در اروپا هست که فشار هزینه‌ای آن به‌طور قابل‌توجهی بین کشورهای عضو متفاوت هست. در چندین کشورها مانند یونان، دانمارک و نروژ، سهم جمعیت شهری‌ای که بیش از 40درصد درآمدشان صرف مسکن خواهد گردید بسیار بالا هست. روندهای قیمتی در سال‌های اخیر نیز نشان می‌دهد قیمت مسکن نه تنها افزایش یافته بلکه از درآمدها جلوتر رفته هست که این وضعیت فشار مضاعفی بر خانوارها به‌خصوص جوانان و اقشار متوسط وارد کرده هست.
اتحادیه اروپا در مورد بحران مسکن چه انجام می‌دهد؟
در سال ۲۰۲۱، پارلمان قطعنامه‌ای را تصویب کرد که از کشورهای اتحادیه اروپا خواست مسکن مناسب را حق اساسی بشر که از طریق قانون قابل اجرا هست به رسمیت بشناسند. نمایندگان پارلمان اروپا گفتند که همه باید به مسکن مناسب و «سالم» دسترسی برابر داشته باشند نیز به آب آشامیدنی با کیفیت بالا، بهداشت مناسب، فاضلاب و انرژی قابل اعتماد نیز دسترسی داشته باشند.
در سال 2024 رئیس کمیسیون اروپا در بیانیه‌ای، مسکن را یکی از اولویت‌های اتحادیه اروپا در دوره جدید اعلام کرد. پارلمان کمیته ویژه‌ای تشکیل داد که باید علل ریشه‌ای را تجزیه و تحلیل کرده و راه‌حل‌هایی را در مورد چگونگی برخورد اتحادیه اروپا با مسائل مسکن ارائه دهد. ماموریت اولیه یک‌ساله این کمیته به مدت 6ماه تا 30 ژوئیه 2026 تمدید گردید.در مارس 2025، کمیسیون اروپا و بانک سرمایه‌گذاری اروپا برنامه‌هایی برای سرمایه‌گذاری حدود 10میلیارد یورو در طول 2سال آینده در مسکن مقرون به صرفه و پایدار اعلام کردند. دن یورگنسن، اولین کمیسر مسکن اتحادیه اروپا در سال 2025 با هدف تدوین یک طرح مسکن مقرون به صرفه برای اتحادیه اروپا، یک مطالعه عمومی بزرگ را آغاز کرد.
در سپتامبر 2025، پارلمان قوانین جدیدی را برای انسجام اتحادیه اروپا و بودجه اجتماعی تصویب کرد که امکان تخصیص چنین منابعی را به مسکن مقرون به صرفه و پایدار فراهم انجام می‌دهد. نمایندگان پارلمان اروپا نیز از کشورهای اتحادیه اروپا خواستند که بودجه خود را برای مسکن مقرون به صرفه «حداقل 2 برابر» کنند تا بحران مسکن اتحادیه اروپا را که آنها آن را شدید توصیف کردند، حل کنند.
دیدگاه‌ها