بانک مسکن محدود به سیاست های کنترلی| ناکارآمدی تأمین مالی مسکن در ایران تا پنج سال آینده
بازار؛ گروه راه و مسکن: غلامرضا اسلامی‌بیدگلی درباره سیاست‌های تأمین مالی مسکن با بیان اینکه نرخ بهره بالا و محدودیت در نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) نظام پولی را فلج کرده و سیاست‌گذاری مؤثر در بخش مسکن را ناممکن ساخته هست تاکید کرد: ساختار بازار مسکن در کشورهای مختلف متناسب با ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی آنها طراحی شده هست؛ در حالی که در ایران به خاطر ضعف سیاست‌گذاری و محدودیت‌های نظام پولی، چنین هماهنگی وجود ندارد.
وی با اشاره به تجربه کشورهای توسعه‌یافته افزود: در آمریکا تمرکز بر وام‌های بلندمدت ۳۰ ساله با نرخ بهره حدود ۶ تا ۷ درصد هست که توسط نهادهای تحت حمایت دولت مانند «فِرِدی مَک» ارائه خواهد گردید.
وی ادامه داد: در اروپا نیز سیاست‌گذاری‌ها بیشتر بر حمایت از خانه‌اولی‌ها و توسعه مسکن اجتماعی (Social Housing) متمرکز هست؛ چنان‌که در انگلستان نزدیک به ۳۰درصد وام‌های رهنی به خانواده‌های خانه‌اولی اختصاص دارد.
اسلامی‌بیدگلی یادآور گردید: در آلمان نهادهای پولی متنوعی شامل بانک‌های رهنی و بانک‌های پس‌انداز ساخت فعالیت دارند و حتی برای توسعه‌گران نیز سازوکارهای مالی ویژه‌ای تعریف شده هست. کشورهای نوردیک و هلند نیز تمرکز جدی بر تأمین مسکن اجتماعی دارند، به‌ویژه برای کنترل آثار اجتماعی و اقتصادی ناشی از مهاجرت.
در ایران به‌دلیل پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) و نرخ بهره‌های بالا، عملاً امکان تأمین مالی خرید مسکن وجود ندارد. وقتی دولت و شهرداری‌ها اوراق مالی را با نرخ‌های بالاتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر می‌کنند، سرمایه‌گذاری در بخش مولد مانند مسکن از توجیه اقتصادی خارج خواهد شد
رئیس سابق انجمن مدیریت ایران ادامه داد: در ایران به‌دلیل پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) و نرخ بهره‌های بالا، عملاً امکان تأمین مالی خرید مسکن وجود ندارد. وقتی دولت و شهرداری‌ها اوراق مالی را با نرخ‌های بالاتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر می‌کنند، سرمایه‌گذاری در بخش مولد مانند مسکن از توجیه اقتصادی خارج خواهد گردید.
اسلامی بیدگلی تأکید کرد: نظام پولی کشور به‌دلیل همین نرخ‌های بالا و نبود ابزارهای متنوع تأمین مالی، عملاً فلج شده هست. بانک مسکن با وجود سابقه و توان تخصصی، محدود به سیاست‌های کنترلی شده و اختیار لازم برای سیاست‌گذاری مؤثر ندارد.
وی اضافه کرد: در کشورهای اروپایی نسبت تسهیلات به ارزش ملک برای خانه‌اولی‌ها بین ۸۰ تا ۹۵ درصد هست، در حالی‌که در ایران این نسبت به حدی پایین هست که حتی افزایش جزئی آن نیز اثر معناداری در بازار ندارد.
رئیس سابق انجمن مدیریت ایران بیان کرد: تمرکز سیاست‌گذاری در ایران نمی‌شود صرفاً بر ساخت مسکن باشد، بلکه باید به سیاست زمین و زیرساخت‌ها توجه شود. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی فعلی به‌دلیل نبود زیرساخت حمل‌ونقل و خدمات، عملاً غیرقابل بهره‌برداری هستند.
اسلامی بیدگلی یادآور گردید: در کشور برنامه مشخصی برای حمایت از خانه‌اولی‌ها وجود ندارد و طرح‌های نزدیک به مسکن اجتماعی، مانند مسکن مهر نیز به‌دلیل نادیده گرفتن زیرساخت‌ها و ملاحظات اقتصادی به اهداف خود نرسیده‌اند.
وی پیش‌بینی کرد: در صورت تداوم وضعیت کنونی، بازار تأمین مالی مسکن در ایران تا پنج سال آینده نیز بسیار کوچک و ناکارآمد باقی خواهد ماند.
ارسال دیدگاه
دیدگاه‌ها